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1、目录第一章本案所处区域发展分析一本案地块周边环境分析二区域房地产现状及趋势判断第二章本案SWOT分析及目标消费群体确定一本案SWOT分析二目标客户群体定位第三章产品规划及配套设施建议一消费需求和价值取向的变化二产品建议三园区规划及景观设计建议四小区物管及智能化管理建议第四章销售推广策略一销售推广策略二本案形象定位及宣传策略三案名及媒体表现策略第五章本案定价策略及推案时机建议一价格定位及策略二销售推广时机建议第六章结论·16·博大机构第一章本案所处区域发展分析一、本案地块周边环境分析市政府北城开发的战略构想：铁北分区位于长春市中心团北部，南临中心分区和
2、绿园分区，东临二道分区，长春站和机场铁路专用线以北，伊通河以西的城市规划建设用地。由于国民经济和计划经济时期所形成的历史原因，是其现今产业衰退、功能老化的本质原因，直接导致了此区域功能布局混乱、基础设施差、建筑景观老旧、生态污染严重、没有充分发挥现有铁路专用线优势及仓储用地优势，铁路交通设施更是给该地块带来了交通瓶颈。随着国家关于振兴东北老工业基地政策的出台，铁北分区普遍存在着长春市旧工业区改造和更新问题，它的解决将是社会跨越式发展的需要；是铁北分区的产业结构和经济结构转型的需要；是长春市体制创新和科技创新需要；是工业用地及旧城区改造的需要；这些是社
3、会经济发展的重要因素，未来具有很强的开发必要性。二、区域房地产现状及趋势判断1、长春市房地产市场总体供求现状2004年1-9月份，长春市房地产开发完成投资额58.1亿元， 同比增长20.8％，商品房销售建筑面积达101.7万平方米,比上年同期增加26.9万平方米,同比增长36%,其中住宅销售面积达94.4万平方米,比上年同期增加24.7万平方米,同比增长35.5%;商品房销售额达23.7亿元,比上年同期增长44.8%,其中住宅销售额达20.8亿元,同比增长47%。商品房均价为2330元/平方米，其中住宅均价为2203元/平方米。·16·博大机构2、项
4、目区域内竞争个案及商品住宅走势分析案名春天花园四季台北君子兰家园台北人家康泰乐园希望家园地点青年路与台北大街交汇处台北大街,青年路东行500米处东天光路11号青石路与台北大街交汇处一匡街与九台路交汇处青年路1号产品规划11栋6层4栋9层3栋18层9栋6层2栋小高层(11层)一期6栋多层二期4栋多层5栋6层住宅三期9栋6层二期6栋6层工程进度准现房准现房现房现房准现房现房户型面积89～220㎡50～160㎡40～170㎡48～100㎡58～122㎡68～142㎡户数1100540600360485308起价/均价1881--26001350—19801
5、380—17001380--16501780—18001380—1550销售率40%70%一期95%,二期40%95%70%98％开盘日期2004年4月2004年6月2003年底内部认购2002年11月2004年6月2004年5月配套设施由上海开发商投资兴建地下车库、多层顶层送阁楼,宽带,幼儿园.地上及地下车库,顶层送阁楼,宽带,儿童乐园,网球场,羽毛球场,会馆等.3600㎡会馆,小区内集贸市场,幼儿园.24小时热水,保安.无无综合商场，会所，备注高层未开盘销售现特价1866元/㎡,二期产品未规划,门市6000元/㎡,商用部分未定价.小高层未开盘销售
6、,多层2004年年底交付使用,一栋厢房起价1350元/㎡.至今未开盘销售,临近君子兰花园,环境清新,产品类型众多,错层越层比例不高,门市价格为4688元/㎡.已购客户大多为周边居民,其小面积户型销售较好,已入住.120户回迁,顶楼赠阁楼,门市有砖混和框架之分,一楼为车库和门市.以周边居民认购为主.在5号楼部分为车库，现以基本售完，二期得宣传很少，主要靠一期的口碑及所积累得客户。小结：本区域内，已经基本销售完成并入住的凯旋花园、新月花园等项目在平均销售价格、物业配套、地段机能等方面均停留在低档楼盘层面，使得整个长春市民在此目标居住区域的购房选择方面存在
7、“低档低价”的主观认同概念。在普通购房者心目中，·16·博大机构普遍存在着此地段价格具有绝对优势的情况下，才有购买行为的趋势，对本案的销售势必造成负面影响。随着宽城区政府北迁，长春市批准设立铁北老工业基地改造示范区，北站房和北人民大街的修建以及大面积的旧城改造划定开工这几项利好因素的促进下，铁北区域中，围绕火车站及周边的经济发展及居住环境都将得到较快的发展和极大的改善。并且，长久以来一直压抑的居住需求的势能将进一步的释放出来，而对于以上表中所列项目的分析更印证了这一点，足以说明铁北区域居民所需要的更多是中低端产品，在居住意愿上以满足初步需求为主，能上
8、能下观点在本案的立项上应予以充分考虑。·16·博大机构第二章本案SWOT分析及目标消费群体确定一、地块基本情
