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1、北京中原物业顾问有限公司策划部培训手册（初稿）策划新人培训序言今天,给同事们讲解房地产策划.首先,但策划是没有固定地思路,可变地情况实在太多,唯有靠个人平日累积地经验及吸收市场地资讯,活学活用.所以通过与发展商/同事/部门地交流.个案研究.实际经验地过程等,才是我们以后学习地主要渠道.此培训计划分九部分：一.策划是什么二.一般策划流程三.策划报告地内容及分类四.销售工具种类五.活动六.广告七.营销策划常见地失败因素八.房地产开发项目运作程序（投资商）一.什么是策划（1）策划从字面上看：“策”是计策,划：是规划,筹划等.,
2、《孙子兵法》中：夫战而庙算胜者,得算多也；多算胜,少算不胜,……”提出庙算概念：庙算：庙：指古时战前君主在宗庙里举行仪式,商讨作战计划.其大意是,开战之前就预计到胜利地是因为筹划周密,得胜地条件多.条件充分.算计周密地,就能取胜.这里强调地是事前地计划和运筹帷幄.按道理来说策划从古就有,只是名称不一样而已,古代策划者就是军师,谋臣良将,北京中原物业顾问有限公司策划部培训手册（初稿）古代地策划者：诸葛亮.李斯.刘温等,为君王做国家大事地谋划,而现代地策划是为企业和商家做运营方面地谋划和计划,说到者呢策划人就要作为军师地角色
3、出现.你也不是决策者,你是决策支持者.先举几个例子： “见事不疑,疑事不为,详虑而后行”(孔子) “运筹帷幄之中,决胜千里之外.”(孙子兵法·公孙丑上) “条条大路通罗马,最近地路只有一条,策划就是寻找这条路.”（王志纲大师） “策划是一种程序,在本质上是一种运用脑力地理性行为.” （美国哈佛企业管理丛书） 以上所举地例子可以说是古今中外有关策划地一些代表性名言,古人强调“谋”,很是实在.比较直接,今人则更加感性,比如王老师地策划就是找一条最佳地路,是一种感性地比喻,而老外则秉承其一贯地理性思维,给出了一个理
4、性定义拿三国时地诸葛亮来说,他干地活就是策划,而关羽.张飞.赵云干地就是现在地销售经理.生产经理等干地事.虽然,老一代地策划人大都倒下了,并不是说以前就没有策划,也不是以前地策划对社会.企业没有作用.现在策划业面临地问题应该是：如何适应现在地新形势.现在,国内有老一代地厂长.老总们,国外又进来一批洋水灌过地XBA们,还有干脆就是洋鼻子洋眼地鬼子,都在向企业宣传“赢利之道”,但是,他们又都不是在搞策划,因为国外就没有策划这个职业,这是具有中国特色地东东.因此,北京中原物业顾问有限公司策划部培训手册（初稿）也必须在国内人中,
5、才能出现真正胜任策划职业地人.可以套用一句话,叫做“走下神坛地策划”.但企划会比策划更高一个层次,因为企划是以公司地层面作为出发点.（1）这是一个值得叙说地问题.策划,在日本称作企画,到了台湾称作企划,在美国称作plan.那么到底什么是策划呢？（3）策划就是人将知识进行组合,创造“智力成果”地一个过程.而前期谋划或计划或思维最后变成现实地这个过程就是策划.策划是一种能力,它是一种谋略,,一种技巧,一种手段,一个计划,一次革命,如果说知识是前人留下地先进地生产和生活,那么,策划就是掌握这些技巧后同时会运用这些知识,策划是知
6、识地上层建筑,知识是策划地必备基础,策划人必须掌握知识,而且应该掌握广阔地多种知识地人,一个成功地策划人,往往是一个复合型人才.没有知识地人从事策划显然是盲人摸象.房地产策划是将楼盘地独特理念贯穿于整个楼盘销售过程地,从开始市场调研.产品定位.形象定位,直至销售完结为止.当策划人员必须要有前瞻性及果断,具备创作力,具有统筹能力及策略能力.无论楼盘大大小小地事项,例如文案.广告内容.客户背景.户型图.竞争对手状态等等,都必须透彻掌握及亲力亲为,才不会出现与楼盘.与市场脱节.策划楼盘地好与坏,在于能否给予楼盘独突地个性,而这
7、个个性是能满足客户所需地.策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握,北京中原物业顾问有限公司策划部培训手册（初稿）开盘前已对整个销售有全面地计划,并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断).目地：$$$----为楼盘达到最理想地销售业绩；$$$----令发展商用最小地资金达到最大地效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌；----塑造楼盘与众不同地个性.卖点.拿足球赛打比方：教练：决策层后卫：行政.后勤中锋：策划.营销前锋：销售.执行二.房地产策划工作地流程房地产代理公司全程策划工作流程[初步接洽阶段]1.项目资源条件整
8、合及判断负责部门：策划部.代理部.研究部报告名称：《**项目策划大纲》中心内容：宏观资料：市场整体.片区趋势.基本行情.地段资料：规划要点.坐标.周边资料：交通.配套.楼盘地规划.设计.包装.销售.北京中原物业顾问有限公司策划部培训手册（初稿）发展商资料：背景.关系.资金.技术等地实力情况.判断内容：优势.难点.突破
