上海合富辉煌闵行剑桥馨苑营销策划总稿

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1、上海合富辉煌闵行剑桥馨苑营销策划总稿目录411>.上海房地产大市分析41.1.2004-2005年房地产市场发展状况41.1.1.供求分析51.1.2.成交分析61.1.3.价格分析81.1.4.政策对于房地产市场影响111.1.5.市场预测122.闵行房地产市场竞争分析122.1.闵行房地产市场分析122.1.1.闵行概况122.1.2.规划情况132.1.3.闵行南部配套情况142.1.4.闵行整体市场特征19><>72.2.项目竞争区域的市场特征1<>72.2.1.银都路、春申路区域市场特征232.2.2.老闵行区市场特征302.3.颛桥镇区域的市场特征302.3.1.规划特征

2、322.3.2.区域发展概述322.3.3.住宅小区发展特点332.3.4.营销手法与特征342.3.5.后续供应量状况342.3.6.住宅消费者分析362.3.<>7.重点楼盘分析13.项目分析13.1.项目周边区域现状分析13.1.1.交通13.1.2.居住质量43.2.项目地块的开发条件43.2.1.地形地貌53.2.2.开发条件53.3.项目swot分析14.主题产生的背景14.1.本项目基础数据汇总24.2.项目竞争力分析24.2.1.显性竞争力44.2.2.隐性竞争力44.2.3.不利因素分析54.3.项目竞争力塑造54.3.1.显性竞争力塑造<>74.3.2.隐性竞争力

3、塑造<>75.主题的导入<>75.1.初步定位<>75.2.主题的导入86.主题的深化86.1.主题的产生86.2.主题的借鉴实例86.2.1.英国剑桥的格兰切斯特106.2.2.“格兰切斯特小组”——田园诗般的时期特征的体现11<>7.主题的差异性和适应性分析11<>7.1.差异性分析11<>7.1.1.产品差异性12<>7.1.2.服务的差异性12<>7.1.3.目标客户差异性13<>7.2.适应性分析13<>7.2.1.与潜在需求的适应性13<>7.2.2.与项目资源的适应性13<>7.2.3.与项目地域文化的适应性14<>7.2.4.与产品要求的适应性158.主题的利益点15

4、8.1.消费者利益点158.2.开发商利益点159.本案市场定位159.1.目标客户群定位169.1.1.核心客户1<>79.1.2.重要客户189.1.3.偶得客户199.2.产品定位199.3.价格定位2110.主题演绎与项目优化2110.1.环境优化建议2210.2.环境命名系统:2211.物业管理建议2211.1.人性化的物业服务2311.2.会所上海房地产大市分析2004-2005年房地产市场发展状况2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期，其影响力至少持续一年以上。供求分析调控见效

5、不一，供需出现反差这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理，原有规划的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策，都使开发企业受到较大制约，使项目的开发周期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工，以致使上海楼市的供应，受到明显的抑制。今年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下降了15.<>7<>7%。新开工面积，同比也下降了5.1<>7%。这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一，对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。同

6、比竟增长了15.38%。成交量高达14<>70万平方米。图(一)04年上半年与03年上半年供求比较由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米），来弥补今年的不足，以使供需基本平衡，但供应仍然偏紧。成交分析金融紧缩制约，投资需求缩量这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲的直接影响者便是开发商与投资购房者。此次银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用，且其效果正逐步显现。农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率；上海银行对第二套购房只提供6成贷款，对第三套拒贷；中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率；深圳发展银行更是

7、对第二套房就实行拒贷；而民生银行对二手房已基本不放贷；中信实业银行则对外环线以外房源购房只放5成贷款，而对郊县房则实行拒贷。各家银行不同程度的收缩购房信贷，显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用，从而影响到各楼盘的销售。如上海中心城区12个行政区域（包括浦东、闵行、宝山），各区预售成交排名前10名的预售成交套数，04年6月与03年12月相比，12个区中就有<>7个区，出现了不同程度的下降。而今年<>7月与6月相比，仅相隔一个月，12个区中，除虹口区之外，其