x新区xx镇地块项目项目可行性研究报告

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1、XXXX新区XX镇地块项目可行性报告21目录项目决策背景第一部分：项目概况一、宗地概况二、大社区配套三、宗地规划情况四、区域产业发展规划五、合作方与合作条件第二部分：法律分析一、合作地块土地现状二、法律风险评估三、风险控制第三部分：市场分析（目标客户定位+产品定位+客户分析+市场分析+SWOT）一、宗地优劣势二、市场背景三、市场竞争四、产品建议五、客源分析六、开发节奏建议第四部分：规划设计初步分析一、地块分析二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路第五部分：开发计划一、经营目标二、开发计划安排第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测二、经济效益分析三、项目资金预测21

2、第七部分：税务分析第八部分：综合分析项目决策背景一、进入XX，拓展市场，占据战略要点XX新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在XX投资了181个项目。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。2000年，XX新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是XX容量最大的房地产区域市场。XX公司进入XX，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。二、形成全市发展格局，实施XX造镇计划通过XXXX镇项目和未来宝

3、山“万科新城”项目，XX公司将进入XX和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。XX公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。三、区域发展前景广阔XX新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。XX镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成XX教

4、育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。21第一部分项目概况一、宗地概况1、地理位置项目地块位于XX新区XX镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。2、面积及四至项目占地亩（约公顷），地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。3、地块现状-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在

5、地块中部和南部。-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质清澈。-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。4、周边状况Ø宗地南侧为XX镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。Ø宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。Ø宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。Ø宗地东侧为XX蓬垫厂、XX泰晔汽车座椅有限公司等。二、大社区配套1、大市政配套宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需

6、土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。21外高桥图1-7：地块至周边区域中心车行时间30min25min10min地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江15min人民广场1、公共交通不发达地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在XX区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可

7、依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。三、项目地块规划情况1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的XX集镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。四、区域产业发展规划1、XX新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。1）外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计