房地产投资项目基础数据分析估算ppt课件

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1、第三章投资项目基础数据分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节融资与资金成本分析第四节财务基础数据估算案例分析第四章投资项目基础数据分析估算基础数据分析计算的主要内容：总投资估算表总成本费用表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表、用款计划表第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1、房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发建设投资是指在开发期内

2、完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金：房地产企业用于日常经营的周转资金序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费2经营资金3

3、项目总投资（3.1）+（3.2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金（3.1.1）+（3.1.2）2、开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（1）包括开发成本和开发费用。①开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他

4、费用、开发期间税费、不可预见费。②开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（2）包括开发直接费和开发间接费。①开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。②开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，

5、休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。上述开发项目总投资构成见下页图所示。从下页图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于自

6、营的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算土地费用的表现形式：征收土地的土地征收拆迁费出让土地的土地出让地价款转让土地的土地转让费租用土地的土地租用费股

7、东投资入股土地的土地投资折价款。二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算（土地费用分为4种形式）（1）土地征收拆迁费①农村集体土地征收拆迁费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用②城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。（2）土地出让地价款土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况

8、需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。可以参照基准地价，再根据地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正。（3）土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。（4）土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用（房地产开发中少见）（5）土地投资