房地产估价的前提、假设和价值标准课件

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1、从明斯克航母谈开去――房地产估价的前提、假设和价值标准武汉理工大学黄学军引言、问题的提出案例：前苏联航母明斯克号从明斯克号的历史中我们至少可以看到三种形态：作为航母的明斯克作为废钢铁的明斯克作为主题公园的明斯克引言、问题的提出问题：如何认识它的价值呢？不同的认识之下，它的价值为什么有巨大的差别呢？造成这种差别的原因是什么呢？引言、问题的提出类似的案例非常多，在估价工作中经常遇到。如：对某破产的水泥厂的价值进行评估，对水泥厂的筒仓价值如何认识？引言、问题的提出认真分析之后会发现，这类问题的实质是：1、如何认识某一估价对象及其价值，包括：对估价对象的界定对估价对象

2、价值形成的条件的界定2、基于对估价对象及价值形成条件的界定，如何确定其价值定义？3、如何进行估价以及估价结果的相应用途。一、对估价对象价值的认识：估价的特定目的，估价对象自身的功能、利用方式和使用状态，以及估价时的市场条件等三大方面条件的有机组合共同构成了估价的价值基础。认识估价对象的价值必须从这三方面入手。一、对估价对象价值的认识：（一）估价特定目是评估价值的基础条件之一估价目的不但决定着估价结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着估价的过程及其运作条件，包括对估价对象的利用方式和使用状态的宏观约束，以及对估价时市场条件的宏观限定。相同的估价对象

3、在不同的估价目的下，由于受不同估价目的宏观约束，其利用条件和市场条件下可能会不同，估价结果和价值表现形式也可能会不同。一、对估价对象价值的认识：（二） 估价对象自身的功能、使用方式和利用状态是评估价值的基础条件之二。它是估价对象自身的条件，是影响估价对象效用和评估价值的内因。估价对象自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的估价对象会有不同的评估结果，相同估价对象在不同的使用方式和利用状态下也会有不同的评估结果和价值表现形式。一、对估价对象价值的认识：估价时估价对象所面临的市场条件及交易条件是评估价值基础的条件之三。它是估价的外部环境，是影响评估结果及

4、其表现形式的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使相同的估价对象也会有不同的估价结果和价值表现形式。一、对估价对象价值的认识：小结：估价目的作为估价结果的具体用途，以及对估价运作条件起宏观约束的因素，与决定评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件都会从不同的角度和方面影响和约束着评估结果及其价值表现形式，它们共同构成了评估的价值基础。这三大因素的不同排列组合，构成了不同价值类型的具体形成基础。二、估价的基本假设由于客观事务的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据已掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推

5、断。这种依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。二、估价的基本假设假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）而形成。无论如何严密的假设都带有推测，甚至是主观猜想的成分。但是，只要假设是合乎逻辑合乎情理的，它对科学研究都是有重大意义的。二、估价的基本假设估价与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。估价中的基本前提假设有：交易假设、公开市场假设，持续使用假设和清算假设二、估价的基本假设（一）交易假设交易假设是估价得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所

6、有估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。二、估价的基本假设交易假设一方面为估价得以进行“创造”了条件；产生了估价需求另一方面它明确限定了估价外部环境，即估价对象被置于市场交易之中。因此，估价不能脱离市场条件而孤立地进行。二、估价的基本假设（二）公开市场假设公开市场假设是对估价对象拟进入的市场的条件，以及估价对象在这样的市场条件下受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。二、估价的基本假设加公开市场公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的

7、约定。二、估价的基本假设（三）持续使用假设持续使用假设是对估价对象拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的估价对象所处状态的一种假设性描述或说明。二、估价的基本假设持续使用假设首先设定估价对象正处于使用状态，包括正在使用中的估价对象和拟投入使用估价对象（有收益和有潜在收益；在建工程）。其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的估价对象还将继续使用下去二、估价的基本假设持续使用假设既说明了估价对象面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了估价对象的存续状态。按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。二、估

8、价的基本假设在用续用指的是处于正在使用