别墅项目的推广与营销

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1、一.别墅项目策划与销售的要点别墅项目策划操作大概有以下几个步骤：1．第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A：别墅项目特性剖析（1）明确别墅概念（2）别墅产品特性（3）分析本案产品特性分析B：别墅开发市场背景分析(1)宏观市场研究宏观市场研究包括房地产行业环境的研究、经济环境和政治环境研究、该类产品市场总体投资状况、发展趋势预测等(2)区域板块市场研究主要是周边的资源研究，包括地形地貌、自然资源、气候、交通等（3）买家行为研究主要包括对消费者特征分析、消费者心理习惯特征分析、买方市场需求分析、买家（客户群）对休闲、运动、健康

2、、投资的认知程度等（4）市场分析总结包括市场环境、产品市场、消费环境的分析与总结分析C：别墅项目市场定位与主题概念研究（1）案竞争力分析主要包括本案条件与资源分析、本案的SWOT分析（2）竞争态势分析包括板块市场竞争分析、市场细分缺口分析两部分（3）项目发展定位(4)主题定位给项目诠释一个全新的概念主题，以支持项目的形象、品牌、推广及销售2．第2操作环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但价格的差别也很大，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从

3、价格上看，有以下几个特点：（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，而距离市中心较远的则价格相对偏低。（2）别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。（3）别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。核心要素B：别墅项目选址策略一个项目的选址对自己的定位及以后的发展都有很大关系，有些开发商在选址不是很重视，为了

4、拿块低廉的土地，跑到深山里开发项目，周边景色也不是很好，且在交通或各方面配套上也很落后；也有些开发商在闹市中拿块地，硬要上别墅项目，成本增加很多，结果导致了价格过高而无人问津。因此，开发商在选地时，一定要做周密详细的市场调研，充分分析市场，也要结合自身的实力，做出最优选择。核心要素C：别墅项目定位策略这里的定位策略是指在市场上的形象定位，即你走了一条什么路线、一种什么风格、品牌的延伸等。核心力素D：别墅项目包装策略别墅作为一种高档消费品，在包装上一定要显示出档次、品味，还要根据自己产品的定位，分析消费群的素质、喜好等。核心力素E

5、：别墅项目宣传策略别墅项目由于客户群的特殊性和高端性，其宣传要避开大众路线，要围绕目标人群展开。3．第3操作环节：别墅项目致胜的五大支柱支柱A.套造别墅物业的建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。支柱B.维护别

6、墅物业的私密性私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值，高于度假别墅市场潜力巨大，关键问题在于发展商如何做。首先回答两个问题：问题一：消费者凭什么不选择位置好、环境好的大户型复式住宅？问题二：消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋？回答好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业。一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过

7、开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。支柱C.完善别墅物业的配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它延展节别墅物业本身的功能，弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的，具有特别性、独一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次，也反映着需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅物业价值大小

8、。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。支柱D.优化别墅物业的自然资源和人文资源自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其