项目投资融资决策项目周期

《项目投资融资决策项目周期》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、盈亏平衡分析示例某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。单位产品变动成本盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡单位产品变动成本经营杠杆设项目固定成本占总成本的比例为S，则固定成本销售利润当销售量变化时，S越大，利润变化率越大。盈亏平衡分析的扩展某项目的NPV可由下式计算，项目寿命期为不确定因素当NPV＝0时，有可解得，能使NPV≥0的项目寿命期的临界值约为10年敏感性分析例:不确定因素变动对项目NPV的影响0变动率＋－变动率投资额产品价格经营成本＋10％－10％NPV项目净现值的概率描述假定A、B、C

2、是影响项目现金流的不确定因素，它们分别有l、m、n种可能出现的状态，且相互独立，则项目现金流有k＝l×m×n种可能的状态。根据各种状态所对应的现金流，可计算出相应的净现值。设在第j种状态下项目的净现值为NPV（j）,第j种状态发生的概率为Pj,则项目净现值的期望值与方差分别为:概率分析示例概率树两种不确定因素影响项目现金流的概率树PA1PA2PA3PB1PB2PB1PB3PB2PB3PB1PB2PB3A1A2A3B2B1B1B3B3B1B2B2B31＝A1∩B1；P1＝PA1??PB13＝A1∩B3；P3＝PA1??PB34＝A2∩B1；P4＝PA2??PB15＝A2∩B2；

3、P5＝PA2??PB26＝A2∩B3；P6＝PA2??PB37＝A3∩B1；P7＝PA3??PB18＝A3∩B2；P8＝PA3??PB29＝A3∩B3；P9＝PA3??PB32＝A1∩B2；P2＝PA1??PB2各种状态组合的净现金流量及发生概率A1∩B1A1∩B2A1∩B3A2∩B1A2∩B2A2∩B3A3∩B1A3∩B2A3∩B3投资项目风险估计上例中项目净现值的期望值及标准差假定项目净现值服从正态分布，可求出该项目净现值大于或等于0的概率为各种状态组合的净现值及累计概率A2∩B3A1∩B2A1∩B3A2∩B1A2∩B2A1∩B1A3∩B1A3∩B2A3∩B3项目风险估计

4、的图示法六、技术改造项目财务评价技术改造项目费用与效益的识别“有无法”与“前后法”沉没成本技术改造项目费用与效益的计量边际分析原理增量分析法机会成本、追赶成本七、房地产项目投资分析房地产投资考虑的因素投资盈利性方面的因素投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益；投资安全性方面的因素投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排；其他因素企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。房地产项目的费用和收益财务收益租售收入财产升值收益折旧蔽税收益非财务收益开发阶段费用土地费用建设费用财务费用销售费用经营阶段费用出租费用维护、管

5、理费用财务费用房地产开发项目总投资构成土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用销售费用其它费用税费基本预备费涨价预备费建设期利息工程建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金开发项目总投资折旧的蔽税作用经营成本60万元20万元帐面亏损额年总收入万元年折旧额万元总会计成本万元利息30万元16090180年净收益万元100年债务支出税后净现金流年净收益万元10066.6万元6.6万元70万元利息30万元本金偿还10万元蔽税收入税前净现金流60万元房地产项目初步财务分析过程框图×单位面积年租金水平529.5元/m2可出租面积640m2×最高

6、毛收入338880元空房损失和经营费用占毛收入的比例0.07+0.45=0.52最高毛收入338880元空房损失和经营费用176218元－净经营收入162662元年债务支出125125元－÷净经营收入162662元偿债能力比1.3÷年债务支出125125元抵押贷款常数(K)0.10÷税前权益报酬现金流37537元权益投资目标收益率12％+抵押贷款额1251250元最高权益投资额312808元＝最高可支付价格(项目价值)1564058元参数调整后的初步财务分析×单位面积年租金水平600元/m2可出租面积640m2×最高毛收入384000元空房损失和经营费用占毛收入的比例0.05

7、+0.45=0.5最高毛收入384000元空房损失和经营费用192000元－净经营收入192000元年债务支出153600元－÷净经营收入192000元偿债能力比1.25÷年债务支出153600元抵押贷款常数(K)0.1066÷税前权益报酬现金流38400元权益投资目标收益率11％+抵押贷款额1441506元最高权益投资额349091元＝最高可支付价格(项目价值)1790597元抵押贷款常数计算公式：式中：r为年利率，n为贷款年限示例：房地产项目现金流分析模型现金流分析房地产拥有期间各年的现金流量拥有期