高端小户公寓客群分析研究报告

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1、高端小户公寓客群分析研究报告数据说明说明范围：本报告所有数据；数据来源：实地调研、房管局网站、思源数据库；统计时间：除特别说明外，所有数据更新截止于2008年7月1日；研究结构项目基础信息分析项目客群研究分析总结研究目的1通过市场调研，明晰成都高端小户型项目基本情况，以便对本案开发提供市场参考数据。2重点考察类比项目客群情况，以便对自身项目提供市场依据和客群研究基础信息。3通过研究类比性项目客群需求和类比项目面对需求作出的相应开发，为本案产品定位，产品规划以及附加值的开发打造，提供参考和借鉴。确定研究项目（1）研究项目需具备的条件A单价要求（9000元以上）B户型面积要求（约90平米

2、以下户型配比为70%以上）（2）确定研究对象在售项目：壹号公馆城市理想弘邦.领邸丰德万瑞中心待售项目：富力史丹尼国际公寓各项目概况（1）各项目基本情况项目名称开发商地址均价面积区间物业形态壹号公馆香港飞大置业人民中路三段一号1300040-98精装酒店式公寓城市理想锦江区统一建设办公室锦江区梨花街1200034-70商业，精装住宅，SOHO弘邦.领邸弘邦地产青石桥南街88号970040-80底商+高层小户住宅丰德万瑞中心万瑞置业航空路与新希望路交汇处930075-108商业，国际公寓，商住富力史丹尼国际公寓富力地产顺城大街289号未售40-601F-7F为裙楼，8F为会所和园林景观，

3、10F-23F全精装公寓（2）各项目销售情况从各在售项目的销售情况看，此类项目体量小，销售周期短，去化速度快。尤以丰德万瑞中心最为突出，短短3个月时间，在经历了5月地震影响的情况下，却在短短近3多个月时间，完成了绝大部分销售。项目名称开盘日期销售情况一号公馆07年2月已完成80%的销售城市理想08年4月12日现已售85%以上弘邦•领邸08年12月12日开盘现已售约70%丰德万瑞中心08年3月28号开盘现已基本售磬富力史丹尼国际公寓预计08年10月前期咨询阶段数据来源：实地调研思源数据库此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤

4、以40-60平米户型居多。都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1年。总结(1)客群构成A自住客（30%）公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、物业公司、安全防范系统、邻居构成。B投资客（60%以上）长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到，看好重点区域的出租回报和升值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。各项目客群研究项目名称职业年龄客户来源地壹号公馆私人企业主、私企高管、政府公务员（多为外地公务员）35-45岁约占80%

5、外地客户约占50%本地客户约占10%省内二级城市约占25%其他15%城市理想私企老板、公务员、个体户、高级白领25-45以省内二级城市，德阳、广元、遂宁等，市区以成都城南等，部分国外客户弘邦.领邸个体户、公务员、高级白领25-40市区以市中心、城南和部分省外客户丰德万瑞中心国际公司各级高管，高级白领私企老板及高管，个体户，使馆人士30-45城南顾客约25%其他城区顾客205外省顾客20%二级城市15%境外购房者20%富力史丹尼国际公寓咨询客群特征：私企老板、公务员、个体户、高级白领25-45主要由省内2级城市，外省顾客和本市顾客为主。客群描述客群描述项目名称生活状态描述价值观描述壹号

6、公馆1重视交通通达性250%为1次性付款395%以上客户年收入都在100万以上他们是城市的新贵阶层和中产阶层。事业就是他们的生活重心。一半是聚居财富的市场掘金客，另一半是播撒理念的麦田守望者他们开着自己的坐骑，往返于家与办公室之间，描绘着单调的三点一线。他们一样可以去彻夜喝酒/蹦迪/KTV，但是他们更愿意消磨一杯茶/一根烟的深夜······他们不是革命的一代，虽然他们承接了互联网革命，他们没有时间做飘一代，虽然他们比任何人更有资格飘逸/……城市理想投资客经常来往于城市之间，生活比较悠闲；自住客生活节奏比较紧张，有教强消费能力弘邦.领邸在城市内时间比较长，经营生意；家在公司附近丰德万瑞

7、中心工作节奏快，既注重居住品质但又没有太多时间照顾家，注重时间成本和交通畅达性富力史丹尼国际公寓注重时间成本，有较强的消费能力。关注项目投资收益和风险。小结客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上，这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。他们的年纪大都集中在25-45岁。他们是城市的新贵阶层或中产阶级，具有很强的消费能力，在事业上也有很大的发展前景。生活工作节奏快是他们的共同特征，所以居住客的置业目的有很大部分是因为项目位置能极大的节约他的时间成本，