房地产泡沫现象分析

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1、房地产泡沫现象分析一、房地产泡沫的理论分析所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值的连续上涨的现象。价格波动是市场经济的正常现象，但与一般的价格波动相比，泡沫具有在短期内大起大落的特点，但泡沫不是一般的物价的上涨，而是资产价格的上涨。1926年出版的《Palgrave经济学大字典》给泡沫经济下的定义是:“任何高度投机的不良商业行为。”1987年出版的《Palgrave经济学大字典》中引用著名经济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleeberger)的话重新定义泡沫经济:“泡沫经济这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在

2、一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主—这些人一般只想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融金融危机告终。”通常，“繁荣（Boom）”的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些，以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）的形式出现危机，或者以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。而所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为

3、载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，同质性较强，其价格相对较稳定，较易判别，所以房地产泡沫实际上主要指地产泡沫。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。林毅夫曾经指出:造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格

4、的上升。二、我国的房产市场是否存在泡沫市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。按每平方米2000元计算，每年城镇住宅的投资规模已经达到1.4万亿元左右，接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。

5、相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。从需求方面看，推动这轮房地产高速增长的主要因素是房改的政策效应：一、1998年，国务院决定停止住房实物分配，这一政策出台后，大量经济效益好的单位，为搭上实物分房的末班车，纷纷筹集资金买房或者建房，有的甚至动用各种生产性资金买房或者建房，导致大量资金进入房地产市场，这是1998年、1999年房地产市场繁荣的主要因素。二、从19995年下半年开始，上海等地开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，之后迅速在全国推开。这项政策对房地产市场产生了巨大的推动作用。从1991年以来，通过房改，约有80%以上的公房以优惠价格

6、出售给职工个人，优惠价格一般只及市场价格的三分之一，有的可能还不到三分之一。放开二级市场后，两者之间的价差由购房职工个人获得，从而极大地增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加，促使房地产市场持续繁荣，房地产价格不断上涨。三、1999年后，我国股票市场和债券市场都不景气，大量社会游资找不到投资渠道，看到房地产高额利润，纷纷进入房地产市场淘金，进一步增加了房地产的市场需求。从目前的情况看，单位集团需求已经基本消失，社会游资是不确定的，房地产市场需求的主体是二级市场和抵押贷款制度带来的需求，一旦这部分需求释放之后，房地产市场的有效需求将逐渐减少

7、。上海、广州、深圳、济南已经出现这种苗头。其次是结构。房地产市场结构可以有多种指标，但最有意义的指标是住宅的产品结构。目前我国房地产市场结构的主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。按照房地产业内人士王石的看法，根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米，而目前市场供应的主流，已经超过这个界限。上海的主流住房是98平方米到l15平方米，北京为120平方米，武汉已经超过130平方米。产生这一问题的根本原因是经济适用住房政策没有得到落实。由于把经济适用住房界定为商品房，由开发商负责开发和销售，为了尽快

8、收回投资成本，开发商不可能面向中低收人家庭销售，而是尽可能向高收人家庭销售。在目前的制度条件下