雁塔文化新天地项目定位及营销方案

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1、至：陕西欣源置业有限公司由：百马房地产顾问有限公司日期：2005年8月22日事宜：雁塔文化新天地项目定位及营销方案雁塔文化新天地项目定位及营销方案第一部分【项目概况】一、项目概况雁塔文化新天地是陕西省、西安市、雁塔区三级政府重点工程建设项目。项目位于西安市有龙脉之称的长安南路，依长安南路东、西两侧各延伸65米，由雁塔西路向南至青松路总长736米，总占地面积103.5亩。项目总建筑面积约为12万平方米，整体由6万余平米的地上绿化广场及地下12万平方米的复合式综合商业广场组成。其中一期占地15625平方米，建筑面积为32945平方米。地面建筑1310平方米，地下建筑31635平方

2、米，下沉广场面积3318平方米。项目容积率0.08，绿化率64%；暂定整体公摊率28%。影城约6000平方米，地上车位120个，地下车位85个。预计05年10月中旬取得《商品房预售许可证》，06年10月份正式开业。第二部分【市场概况】一、西安市商业现状1、小寨商圈飞炫广场项目概况：为地下一层的商业，以经营服饰为主。铺位面积：最小4—6平米，大铺面15平米左右。通道：主通道2.3米，辅通道2米。租金：300-500元/平米·月。经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1～周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。大中电器项目概况：一楼：数码产品（手机，DV，数码

3、照相机，电脑）二楼：空调三楼：家电（冰箱，洗衣机，热水器、抽油烟机）四楼：电视，音响，DVD以柜台为主，展厅为辅走道：主通道2.4米，辅通道1.8米。租金：小寨店注册费：1000元（只交一次）进场费：音箱类2万元，返点20％，半年任务：10万元北大街新店注册费：1000元，进场费5-6万元注：以上数据以音箱类产品为例，其他产品另论。经营现状：小寨店目前门庭冷落，客流量不大，目前经营现状不理想；北大街店根据走访现场了解到，大中电品北大街店（万万代）目前经营状况不理想。百汇市场经营内容：经营内容丰富，包括服装、饰品、文具、玩具、及文化用品等。租金水平：一层：面积多为15平米，租金

4、范围318-386元/平米*月二层：面积多为15平米，租金范围167-267元/平米*月从走访个别经营户了解的情况，小寨百汇位置好的门面月租金可达到1.2万元/间·月，并且目前仍然处于增涨的阶段。从目前租金水平上来看，小寨百汇租金单价最高可达到700—800元之间。小寨百盛项目概况：共地上5层，地下一层。整体有百盛负责管理，采取和品牌经商家联营的形式，其内部为敞开式经营。业态分布：地下1层：蜂星手机卖场。1层：品牌化妆品、手表、饰品。2、3层：女装。4层：男装和运动服饰。5层：床上用品、家电、儿童用品。铺位面积：20—40平米。通道：主通道2.4米，辅通道2米或1.8米。租金

5、：联营扣点26%-28%。经营现状：一般。好又多市场项目概况：复合式商业，由地下两层，地上三层组成。经营内容：年青化服装、饰品、美甲、鞋帽等。铺位面积：地面一层20—40平米不等，地下及地上2、3层最小2—3平米，大部分4—6平米。通道：1.6—2米。租金：300-500元/平米·月，地上一层价格最高的可达600—700元/平米·月经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1～周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。★案例：化妆品区域，2节柜台，6万元买10年的经营权，每月再交1000元租金。2、西安市典型商业开元商城项目概况:共7层，地下一层，地上6层。层高

6、3-4米，自动扶梯28部，商城中间为中庭广场约200平米左右，还设计了小水景，灯光充足。地下与钟楼地下道相连，连接处经营电器类商品。走道宽度：大部分走道2.5-3米，电梯周边过道达到4-8米，业态规划：一层:(地下一层)经营电器、数码类、超市、工艺品。电器、数码类区采取互动式，客户可以亲身感受和操作，面积都在20-30平米。工艺品、电子产品采用柜台式隔档，面积10-20平米左右。二层：鞋和箱包。过道较窄2米左右，都在10-20平米的柜台以及一些促销摊位。二层与麦当劳二层相连。三层：化妆品、钟表、珠宝、首饰、通讯产品（蜂星）、音像制品。业态分布很规则，东西南北各方面分布不同，蜂

7、星通讯广场是整个商场最具人气的地方，一片火爆场面，但面积不是很大，大概300-400平米。此层装饰相对豪华，电梯过道8米左右。四层：男装。过道较窄2米左右，边厅精品门面式商铺，面积在30平米左右，中间是隔档式，用约15CM木板做隔板，两边标有自己的经营品牌，面积约10-20平米左右。销售价格100-上千元不等，产地深圳、北京、大连等。五层：女装。（品牌：思海、秋水伊人、新思路、云赏、圣依思威……）同男装差不多，边厅为门面式铺位，精装修，多为深圳、北京生产。价格在200-500不等，面积在30平米左右，中