房地产开发项目评估方法

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1、房地产开发项目评估方法(2)房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析一、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段（初步可行性研究）↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）■经营计划阶段↓■经营实施阶段（动态管理与控制）↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段二、项目策划方法策划

2、的真谛：优化方案，确定参数策划的内容：1、优化产品方案2、优化项目分期开发方案3、优化规划设计方案（总平面）4、优化融资方案（范围、金额、时机）1、优化产品方案（1）优化准备——市场研究◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；◆产品定位分析，确定产品档次及价格；◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化◆以利润为目标，用线性规划方法◆确定每种产品用地面积、开发数量；◆产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润每

3、期开发规模与期数每期衔接与项目开发周期3、优化规划设计方案规划设计方案的作用满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方案优化方法主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件：①资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35%②四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法：①分期融资：保证本期

4、项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。②项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。③土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资方案优化结果贷款金额、用款时间、还款计划三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数财务评价参数汇总表71>.20%年利率3056.90万元各种利息支出4.123.60

5、%占建安费用比例1105.00万元不可预见费4.114.00%占收入比例5247.05万元销售费4.12.16%占建安费用比例663.00万元管理费4.9　%占建安费用比例　万元开发间接费4.81.44%占建安费用比例442.00万元其他工程费4.71.00%占收入比例1311.76万元开发期税费4.60.72%占建安费用比例9><>221.00万元公共配套设施4.5155.43元/㎡单位建筑面积3400.00万元基础设施费4.43.60%占建安费用比例1105.00万元前期费用4.34661.70元/㎡

6、每平方米地价39780.00万元土地费综合4.2800.00元/㎡单位造价450.00万元二期地面车库4.1.51300.00元/㎡单位造价7800.00万元二期住宅4.1.4800.00元/㎡单位造价375.00万元一期地面车库4.1.3<>2200.00元/㎡单位造价7425.00万元地下车库4.1.21200.00元/㎡单位造价6600.00万元一期住宅4.1.1　　　30725.00万元建筑安装工程费用4.1　　　87056.71万元总投资4　　　5687.39元/平方米二期地面车库出售3.5　　

7、　6824.89元/平方米二期住宅出售3.4　　　5170.39元/平方米一期地面车库出售3.3　　　2068.15元/平方米地下车库出售3.2　　　6204.44元/平方米一期住宅出售3.1　　　　　产品平均价格3　　　5625.00平方米二期地面车库2.5　　　60000.00平方米二期住宅2.4　　　4687.50平方米一期地面车库2.3　　　33750.00平方米地下车库2.2　　　55000.00平方米一期住宅2.1　　　218750.00　开发产品数量285333.76平方米以平方米为单位12

8、8.00亩用地面积1指标指标单位指标名称合计数量单位项目名称序号（1）基本参数—开发周期　3期项目分期开发期数9　4%土地契税税率8　10%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度3季土地交付使用季度6控制项目开工的最早年份2005年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2005年项目起始年份3签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止20季项目周期（计算期