土地估价技术探讨网友问题

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1、下列知识点必考1+2=3分！1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知，国土资发[2008]51号。2.2008年起，50各重点城市，重点区域，重点监测，105个城市。3.及时，真实，准确，完备，规范。4.公众端，城市端，中央端。5.全国直辖市，省会城市，计划单列市，长三角地区，珠三角地区，环渤海地区，长江沿线经济带。6.技术承担单位，土地估价师，两名土地估价师，不得超过标准宗地15宗。7.城市建成区,土地利用总体规划红线范围,工业聚集区（工业园区，开发区），不得而知随意变更。8.规划调整，主城区调整，更新不得超过标准宗地的10%，10

2、%~50%。9.2、4季度全样本，1、3季度抽样，抽样不得低于20%。10.使用状况、周边环境，权属关系，每年至少核实2次，抽样4次。11.两名独立估价师独立采集的地价数据差异原则上不得超过20%，算术平均值。12.电子成果上报为主,纸质成果上报为辅。13.中国城市地价动态监测亡是国家级地价动态监测的公众端。最低限价实行以来偏远地区有价无市的现象请教：工业用地实行最低限价以来，一些以前已经出让的或还在划拨使用的工业用地在抵押贷款时，委托方总拿这个限价来要求我们必须做到最低限价以上（新出让的工业用地在出让时我们是尽量做到最低限价的，而且当地

3、国土局也要求如此），但实际上一些偏远地区的地价根本与最低限价差远了，就是一种有价无市的状态，如果到时偿还不了贷款，委估的那些宗地通过拍卖是与最低限价相距甚远的，这无形中增加了机构的风险，你们是如何处理这个问题的？@我个人认为，应该向委托方、提供贷款方说清楚情况，告诉他们有价无市和限价的规定，有必要在估价报告中作说明。办公用地属于综合用地范畴吗？应该这么评估啊？有综合基准地价，没有修正系数，评估时可参照住宅修正系数评估吗？@@如该城市没有综合基准地价,只有商业,住宅和工业,那办公用地如何操作法?@@仍要看当地基准地价文件规定，有些城市的基准

4、地价文件会规定对办公用地如何进行评估，比如我曾见过某地规定对办公用地套用住宅基准地价，又某地则是套用住宅基准地价的某一个倍数，另一地则是套用商业基准地价的一个比例。如果没有相关规定，则需要向当地的国土资源局相关部门进行咨询，要求明确。@@首先我想问下楼主，本次评估是否报国土资源部审查备案？如果报国土资源部审查备案，其办公用地分两种情况，土地证证载用途为办公，根据土地分类标准（新国标），其设定用途为其他商业用地，如果土地证证载用途不是办公而仅为工厂内的办公楼用地，一定是位于工厂内的办公楼，并且是自用的，则可以按照工业用地进行评估，因为其办公

5、是为工业生产服务的，是工业用地的辅助。楼主如果是报国土资源部审查备案的报告务必如此处理，否则在地籍司和利用司审查均不会通过。至于如何评估则需要根据当地的具体情况，如果该地基准地价文件中规定了办公用地按照综合或住宅评估并有相应的体系则可按照基准地价规定进行评估。如果当地基准地价没有明确的规定，可以对待估宗地周边进行调查，如果位于市区的商业区内则可以参照商业进行评估，如果位于住宅区，则可以参照住宅进行评估，当然参照评估都要要做年期修正和用途修正。参照用途设定后，对于使用什么方法就简单了。以上做法已经获得国土部的认可，希望楼主试用。@@小弟认为

6、，应该到规划部门咨询，该宗地在城市规划中为什么用地，根据规划部门提供意见进行评估。如规划部门没有具体的意见，同意按其它商服用地进行评估。变现能力分析请问谁有关于土地方面的变现能力分析?本人不甚感激~~~~~[em02]20@在评估清算价值时，评估思路一般为：首先假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场法、成本法、收益法等评估方法得出委评资产在在用条件下的评估值；其次，对委评资产以变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委评资产的快速变现系数；最后，由在用条件下的评估值和快速变现系数

7、计算得出委评资产的清算和强制变现价值。对快速变现系数的测算和评定一般采用以下两种方法。一、定性考虑1、有限市场因素：指地方经济的繁荣程度以及同类资产的市场需求程度，一般取值范围在3%~5%左右；2、处置时间因素：指加速变现对交易时间的特殊要求，或处置时间与一般交易时间的差异，一般取值在3%左右；3、处置费用因素：指资产处置前可能发生的资产维护、存放保管以及补办手续方面的各项费用开支等，有发生费用时可考虑；拍卖佣金率一般取5%，则可计算变现影响因素为1/（1+5%）=0.95，即取值5%；4、使用状态因素：指资产的使用功能与市场同类资产的比

8、较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；5、资产质量因素：指待估资产与市场同类资产的品质比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑变现率；6、处置方式因素：指批量处置相对于拆零处置