博思堂_山景天下商业项目全程营销策划提案_2012年

《博思堂_山景天下商业项目全程营销策划提案_2012年》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、博思堂_山景天下商业项目全程营销策划提案_2012年博思堂商业事业部2012年12月山景天下商业项目全程营销提案立地条件分析区位价值提炼项目优势发挥项目劣势规避提案思路市场环境分析产品市场分析客户属性研判项目定位项目营销策略企划创意表现一、立地条件分析二、市场环境分析三、项目市场定位四、项目营销策略五、企划创意表现1.1项目区位分析项目位于木渎、胥口交界处，距木渎古镇、金山路商业圈3公里，距胥口老镇2.5公里；项目周边1公里范围内区域发展不成熟，商业配套严重缺乏，这给项目带来机会;随着一箭河风情商业街的规划实现，该区域内商业氛围逐渐形成。两区交界，区域发展不成熟。

2、金山路商业圈木渎古镇胥口老镇本案木渎板块胥口板块一箭河风情商业街项目周边山水自然资源丰富：北靠灵岩山、东临一箭河、向西4公里至穹窿山、向南4公里为太湖；项目周边人文旅游资源丰富：距木渎古镇旅游区域、胥口中国书画名家街均在2.5公里之内。木渎古镇旅游区中国书画名家街本案木渎板块胥口板块穹窿山太湖灵岩山一箭河自然人文资源丰富，山水福地。1.2环境资源分析项目紧邻230省道，距绕城高速西山收费站4公里，穹窿山收费站7公里，上至绕城后，行车20分钟至无锡，45分钟至上海，60分钟至嘉兴；项目沿苏福路往东直接木渎，南环西延后，距南环快速路仅两公里；沿230省道往西直通藏书、

3、光福；沿孙武路往南直达太湖；项目周边公交线路有公交2路、游4路、691路等公交到灵岩山首末站，43路、64路、65路到山景天下站。本案沿230省道往藏书、光福方向沿苏福路往木渎方向沿孙武路往胥口太湖方向绕城高速穹窿山收费站绕城高速西山收费站山景天下站灵岩山站与各主干道相通，交通便利。南环西延至灵岩山脚1.3交通条件分析楼盘名称项目位置物业类别交房时间总户数备注山景天下吴中230省道638号小高层、联排2010年6月561户在售89-128㎡小高层，均价7800元/㎡山合院吴中230省道以南一箭河以西小高层、别墅（联排、双拼）2012年3月580户在售85-113㎡

4、公寓，均价7800元/㎡岚山别墅吴中灵岩山230省道288号别墅（联排、独栋）2012年3月250户二期在售，联排280-400万/套，独栋420-1100周边三个小区山景天下、山合院、岚山别墅今后将为本项目带来1500户中端及中高端消费客户；除山景天下、岚山别墅一期已交房外，山合院和岚山别墅二、三期将于2012年交付，一年内该区域入住率低，无人气，消费力尚且不足；本项目南面胥口政府规划了一批住宅用地，未来也将为该项目导入更多的消费客户。目前入住率低，短期内消费力不足。1.4周边消费力分析项目西侧为较为分散的民房及厂房项目东侧为山合院、一箭河项目北侧为山景天下一期

5、公寓、230省道、岚山别墅、灵岩山；项目被山景天下一期公寓遮挡，在主干道230省道看不到该项目，昭示性差。项目北地块项目南地块及南面未拆迁的村庄、工厂地块狭长，不利于规划排布，昭示性差1.5项目地块分析1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼项目引入菜场、超市给区域内消费客户带来生活的便利，同时也影响了小区的环境和档次；项目商铺产品约9><#990099'>140套，基本为纯一层，小面积，低总价；但合围式的建筑设计形成很多内街商铺，给销售造成难点；项目酒店式公寓为4.95m挑高产品，约993套，性价比高，很具投资价值。生活配套齐全，公寓性价比高，内街商铺去化难。

6、1.6项目产品分析……项目优势……山水、人文资源丰富；交通便利，紧邻230省道，公共交通较为完善；未来周边住宅小区将为项目带来一定消费客群；生活配套齐全，产品具有投资价值。……项目启示……山水人文、资源丰富、交通便利——投资客生活配套齐全、未来居住氛围浓厚——自住客1.7项目优势分析……项目劣势……昭示性差，在230主干道上看不到该项目；区域发展尚不成熟，人气不足；合围式的建筑设计形成很多内街式商铺，去化难度大。……规避劣势……通过主干道户外媒体有效投放，引导客户；先做人气、后作商气，先推公寓再推商铺；采用推案策略、价格策略等营销手法去化内街式商铺。1.7项目劣势

7、规避一、立地条件分析二、市场环境分析三、项目市场定位四、项目营销策略五、企划创意表现项目名称位置体量（㎡）总户数存量层高产品面积（㎡）楼层产品均价（元/㎡）去化情况悠尚生活广场（在售）木渎中山东路中澳会展中心西侧37898348205542-453-7层10000-11000（精装）41%东方锦城木渎苏福路凯迪拉克专卖店南侧3600018004.840-50商铺4层/公寓7层8300100%飞凡第5街苏福路珠江路路口3300021905南户型49北户型374-10层9000100%中澳广场苏福路华诚别克专营店对面329804800540-50A幢3-10层B幢2-

8、11层60