浅谈物业服务企业管理与服务的关系

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1、浅谈物业服务企业管理与服务的关系1引言随着物业服务行业的运作和推广，物业服务行业在我国有了迅速的发展，逐步由原来传统的房管式发展为专业化、企业化、市场化、一体化的物业管理模式，尤其是在物业管理条例修改，《物权法》实施后，中国的物业服务行业正逐步进入发展、完善和成熟的阶段。伴随着由“管理”到“服务”的转变，物业服务企业如何处理管理与服务的关系又一次成了人们争论的焦点，因此对二者关系的研究更加具有了现实的指导意义。本文将针对物业服务企业管理与服务的关系存在的争论，以及当前物业服务企业服务存在的问题等进行分析研究，全面论证物

2、业服务企业管理与服务的关系，使物业服务企业从业人员及业主认清物业服务的属性，解决物业服务企业服务与管理关系模糊的问题，并通过实证分析法、逻辑分析法等方法阐述当前物业服务企业中由于关系不明确导致的各种问题及解决对策，从而提高物业服务的满意度。2物业服务企业管理与服务的关系研究2.1“管理”与“服务”的概念2.1.1管理的概念管理最直接的含义就是管辖与治理，管理加身于物业，仿佛物业服务企业的性质是管辖小区、治理业主的。在管理学中，管理是指通过信息获取、决策、计划、组织、领导、控制和创新等职能的发挥来分配、协调包括人力资源在

3、内的一切可以调用的资源，以实现单独个人无法实现的目标。而在物业服务行业中，管理更多的体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物的关系”。管理的英文是“management”,其原义主要是administrationofbusinessorpublicundertaking(对社会事务的管理、经营)，也有managingorbeingmanaged（办理、处理）的涵义。在不同的研究领域，人们对管理的认识、理解也不同，将管理引入物业服务行业时，就变成了物业管理，其涵义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照

4、物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2.1.2服务的概念服务可以理解为一种“商品”，是为了满足他人需要而提供的一种有形或无形活动。服务加身于物业，表明了物业企业存在的价值是为了满足业主的需求，其性质是为业主提供服务。在服务学中，服务是指现代专业劳动分工的背景下提供信息和劳动的产业。从这个意义上看，物业服务行业无疑是属于服务行业的，而它又不同于一般商业性服务行业，其主要产品是小区内的公共物品。服务的英文是“service”，原义是work,o

5、rthedoingofwork,foranotherorforacommunityect.（为他人、社区等服务、效劳）；也包含provisionorsupplyingofapublicneed,e.g:transport,orofwater,gas,electricity,ect.（提供公共需求，如交通、水、电、气等公用事业）的涵义。而在物业服务行业研究领域，服务又被赋予了新的职能，物业服务是指物业企业为了保持物业和公共设施完好，环境整洁优美、和谐的公共秩序，物业使用安全，向业主或使用人提供一种服务的活动。2.2“物业

6、管理”与“物业服务”的内容2.2.1物业管理的内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节：策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。物业管理策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。物业管理前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制，选聘与培训物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。物业管理启动阶段的工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的

7、召开和业主委员会的正式成立四个基本环节。2.2.2物业服务的内容物业服务的内容包括物业公用部位，公用设备的使用管理、维护和更新；物业管理区域内公共设施的使用管理、维护和更新；电梯、水泵等房屋设备的运行服务；保洁服务；保安服务；物业维修；更新费用的账目管理；物业档案资料的保管等对物的管理。也有对人的不当使用物业行为的管理，如业主破坏公共秩序，野蛮装修，违章搭建，破墙开店等行为，物业公司要出面制止。2.3物业服务企业的角色定位2.3.1物业服务企业的双重角色在研究物业服务企业管理与服务的关系问题时，首先要明确物业服务企业所

8、处的地位和担当的角色。在物业服务活动中存在两个主体，即物业服务企业和业主（或业主委员会），只有双方在签订委托合同后，才能实际行使其物业管理、服务职能，这种委托与被委托的关系就使物业服务企业处于了双重的角色。1）角色一：物业服务企业是一个独立的法人。物业服务企业是一个独立的法人，是自主经营、自负盈亏的经济实体。它必须依靠经营收入抵偿