酒店地产开发流程

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1、A酒店项目工程建设流程(一)实施酒店项目工程建设条件（1)确定酒店的建设地点、投资额度、建筑规模，在酒店项目市场计划书的基础上进行周密的可行性研究。（2)根据经济预测和市场调查预测来确定项目的规模和实施方案。调查内容包括：酒店周围的资源及公用设施情况，项目建酒店条件和选址方案，关于环境保护、城市规划、防震防洪防空等要求和应采取的措施，项目经济效益和社会效益评估。（3)主要是对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定酒店投资的规模与额度。计算投入和产出之比，建造装修、改造投入要与酒店项目自身还本付息的能力相适应，制订出切实可行的固定资产投资历计划。

2、(二)酒店项的建筑规划与设计准则1.酒店项目的功能设计准则（1)酒店项目应有准确的市场定位，任何功能设计都应以方便客人使用和满足客人需求为基点，具有快捷、高效的性能。（2)酒店的功能设计要以酒店的预期档次标准为依据，以经济效益为目标，体现效益设计准确则。（3)酒店项目设计应现生态设计准则，包括酒店的环境生态设计，酒店内部环境生态设计和酒店与环境之间的生态沟通等，都难节能减排，合理降耗，使酒店走上可持续发展的轨道。（4)酒店项目设计应体现美学和文化设计的准则，使酒店建筑的外观设计成为可传承的文化精品，酒店的内装饰设计应运用色彩、符号、小品、寓意等形式适度体现民族文化底蕴

3、。2.酒店项目的功能布局准则（1)酒店规划指标中所规定的酒店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足酒店所特有的功能要求。酒店建筑的一般规划指标包括征地面积，总用地面积、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度和绿地率等项目。酒店建筑特有的功能布局指标包括公共区域、客房区域、餐饮区、会议区、娱乐区等配套设施建筑面积和工程设备区域、行政后勤区域等服务部门设计面积等。（2)酒店项目的功能布局还应满足高层建筑的酒店功能分区要求，这些区域包括地下室、裙楼层公共区域、客房层、顶层公共面积和顶层预备用房等。3.酒店项目的流线设计准则酒店项目的流线设计主要指三大

4、流线，即客人流线、服务流线和物资进出流线。（1)客人流线：客人流线包括住宿客人和宴会客人流线。在客人流线的设计上，要充分考虑客人的安全、隐私、方便和快捷的需要。其中，垂直交通即客用电梯的设计要满足至少平均100间客房配备一部的硬性的要求，如果有条件，最好能达到平均70间客房配备一部电梯（国家标准）的指标，以使酒店运营高峰期的客流量在短时间内进行分流。设计宴会客人流线时，最好设计单独的垂直交通系统，尽量不与大堂的客用电梯共用，保证酒店在接待大型团体或宴会时能够及时疏导客流，同时不影响其他客人正常使用电梯。（2)服务流线：服务流线包括有形流线和无形流线。有形流线，是指酒店

5、为客人提供服务时所占用的通道和必经的路线；无形流线，是指信息系统流线。信息系统流线是服务流线中一个最重要的组成部分，是酒店从操作系统到反馈系统再到执行系统的信息枢纽和预处理中心，在酒店经营管理中发挥着不可替代的作用。在服务流线的设计上，要注意尽可能不与客人流线相交叉。虽然在酒店的实际工作中，服务流线和客人流线完全不交叉几乎是不可能的，但一个好的设计本身就是减少路线重叠和交叉的设计。服务流线中垂直交通设计必须独立设计，很多酒店没有专用员工通道或电梯，这种做法是极不可取的。（3)物资进出流线：主要指酒店所采购经营用品入店流线和垃圾清运出店流线。这个流线不能与客人流线有任何

6、交叉。通常，酒店的这部分业务操作都在地下室解决，设计有专供车辆进出的车道、卸货平台、垃圾储存间（包括干垃圾房和带有温度控制的湿垃圾房）等设施。(三)酒店项目的工程建设组织管理酒店应成立专门的管理机构来进行工程组织管理。工程组织管理的内容包括确定项目的组织形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、人员调配、土地调整、工程监理、监测评估和竣工验收等。1.酒店项目的建筑设计和施工单位的选择酒店项目的建筑设计和施工单位的选择应采取招投标的方式进行。（1)准备阶段：准备阶段的主要工作包括成立招标组织和编制招标文件等。酒店项目设计计划任务书的主要内容为：项目概况、项目设计要求

7、和原则、建筑地址和总平面、项目建筑的具体内容、环境要求和项目进度等。（2)招标阶段；根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商营业执照和资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司等均可参加酒店项目投标。建设工程的招投标不受地区部门的限制。工程项目主管部门和当地政府对外区、外部门的中标单位应当一视同仁。（3)投标阶段：投标企业应在规定的时间内报送标书。标书内容：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投标估算和经济分析、设计进度和收费标准等。（4)开标评标阶段：酒店组织评标小组，依据方案