浦东新区川沙板块区域报告

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1、浦东新区川沙板块区域报告部门：投资咨询部报告人：徐超日期：2011.10.26一、板块区位分析1.川沙板块概述川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场，西至外环高速公路，北至川杨河，南至远航路。川杨河以北为唐镇板块，西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋

2、山港东海大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。小结1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，

3、未来规划期望较高。2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。3、板块位于浦东东南片区中心城市。由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。2.交通川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。轨道交通轨道交通2号线贯穿整个板块，设有6站，总长约14公里。分别设置华夏东路站、川沙路站、凌空路站、远东大道站、海天三路站和浦东国际机

4、场站；磁悬浮列车贯穿川沙板块，直通浦东国际机场轨道交通图示公交配套多为浦东新区区域内部公交公路配套华夏高架路、迎宾高架路、外环高架路、绕城高架路；通往市区主要依靠华夏高架，通往内环外环小结优势1、区位优势在临外环板块属于中等水平，地铁2号线到陆家嘴商圈距离28公里约40分钟车程。2、交通主要以区域内公交车为主，如要到市中心主要以地铁2号线以及华夏高架路为主。3、离浦东国际机场仅6公里距离，可以吸引一些高端客源。劣势1、板块内主要交通2号线上班时间较为拥挤，到陆家嘴商圈在张江高科、世纪大道等站点人流量多。2、板块内华夏高架是自驾车通往市中心的重要途径，较拥堵。3、远东大道作为收费路段，

5、部分居民为了节省开支只能走两车道的川南奉公路，严重影响川沙板块的排堵。3.公共配套川沙定位为浦东“空港物流、现代居住和文化旅游”的板块，作为浦东外环以外的中心片区，拥有该区域最好生活的配套。目前，集合老镇的优势，开拓新镇的规划，又有迪斯尼乐园的兴建带动板块价值的上升。商业配套1)西市街——以现代商业广场为支撑，以美食、影院以及金融配套为辅，形成了川沙镇比较热闹的商业配套。2)妙镜路商业街——以家乐福为主要支撑，配套以建材市场、服装零售、餐饮等的商业街。作为川沙板块的主要通道之一，妙镜路与川沙路的西市街一样，是川沙镇中心的主要商业配套。3)川沙以南商业——未来的商业中心，以绿地东海岸为

6、主，周边配套尚且在建。由于迪斯尼的兴建使得地铁2号线以南区域未来都将为其建立相关的商业以及商务配套，诸如酒店、主题商业街、大型商业广场等。教育配套川沙中学、浦东燎元进修学校艺术培训部、西门幼儿园、侨光中学、川沙文艺进修学院、川沙图书馆、南门幼儿园、观澜小学等医疗配套川沙天狮门诊、口腔门诊、浦东新区人民医院、川沙人民医院、机场镇卫生院等小结1、从板块角度看，以2号线为分界线，以北区域无论商业、医疗还是教育的配套都比较完善；以南区域以迪斯尼的带动正在兴建新的商业中心，目前已能初见端倪。2、板块内商业配套主要以零售和餐饮以及建材市场为主，缺乏休闲和娱乐的配套，商业档次基本为中低档。3、教育

7、资源主要集中在妙境路左右，医疗配套较分散，满足基本的生活需求4、未来迪斯尼的兴建将大大改善2号线以南区域的发展4.迪斯尼乐园价值迪斯尼概况2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目