养老地产专题研究-克而瑞

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1、2012克而瑞养老地产专题研究中国领先的房地产信息与咨询服务商Copyright©2012上海1、关于养老地产的思考Part1——关于养老地产的思考/社会背景中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。根据右图表示中国人口分布比例的金字塔图明显可见：位于中段，30-50岁的人群在人群中比例最大，如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者，则未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。出生在五、六十年代的人（50-60岁），其中有相当一部分是当代国家体制改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或

2、逐步步入养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。观点：由以上结论，养老产业迎来了一个巨大的市场机遇。Part1——关于养老地产的思考/政策背景目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：HISTORY20022006200720102011•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报

3、告》全国老龄委《中国老龄事业发展“十二五”规划》民政部《社会养老服务体系建设十二五规划》国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》优先供地税费减免优惠利率贷款贴息培训支持科技服务……通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策Part1——关于养老地产的思考/市场现状从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。所以从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。居家养老社区养老机构养老在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住

4、宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，为有特殊需要的老年人群设立。Part1——关于养老地产的思考/市场现状目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：企业项目信息运营模式1万科地产在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年

5、地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。严格限定于产品层面，计划建更多更好的“长者住宅”（已纳入公司发展战略），服务上除引入亲和源外，亦会与水博克合作。2保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。拟引入日本模式，但合作方式尚在规划设计中。3花样年地产6月底收购深圳

6、南山区TCL项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。将于明年开业。公司称在养老地产领域的经营模式研究已完成。具体不详，待了解。5北京太阳城房地产开发有限公司北京太阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。以地产开发模式进行运营，仅象征性拿出规划中12%的产品做养老公寓。6东方太阳城中科院属下一家房地产公司，已转制为民营企业。旗舰项目位于在北京顺义潮白河畔，已开发十年

7、，社区已成熟，在山东、海南等地正在筹建东方太阳城连锁品牌项目。以地产开发模式进行运营，产权销售型，象征性拿出三栋楼做养老公寓。7燕达房地产旗下项目燕达国际健康城位于北京东燕郊开发区，北京天安门30公里。是一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地。其中组团金色年华老年护理中心以会员制方式经营。8亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10