镇江市恒顺地块开发策划报告

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1、镇江市恒顺地块开发策划报告目录第一部分宏观市场分析2壹、镇江市宏观经济运行和城市发展研究2一、经济运营状况5二、城市发展与战略规划6三、综述8第二部分微观市场分析9壹、房地产市场分析9一、镇江房地产市场发展概况9二、开发投资情况分析10三、供需状况分析及研究10四、房产项目板块分布及竞争可比项目分析14貳、周边竞争项目分析18第三部分项目分析23壹、项目概述23貳、地块SWOT分析23一、地块地产因子分析23二、地块SWOT分析24第四部分项目定位25壹、项目定位25一、项目定位25二、竞争性分析25三、概念定位25四、推广卖点诉

2、求：26貳、产品定位26一、产品规划建议26二、客户群定位28參、价格定位30一、定价方法：市场比较定价法30二、结论30肆、整体销售策略31一、销售总体目标32二、销售方法32三、销售进度32四、销售执行流程图33五、公开发售销售策略34六、销售绩效评估35七、尾盘销售35第五部分投资分析36一、规划建议36二、户型配比建议36三、投资分析38四、收益分析39第一部分宏观市场分析壹、镇江市宏观经济运行和城市发展研究研究背景镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，所

3、受上海经济圈的辐射非常小，但由于国家长时间对上海房地产市场加大调控力度，致使有部分投资客渐渐着眼于蓬勃发展的镇江房地产市场上。镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，虽然在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江又处于都市的外围，但其双向辐射的优势在不久的将来会得以发挥。城市概况1、城市功能镇江----国家历史文化名城、长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。2、地理气候　镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海。属北亚热带季风气候，年平均气温15.4摄食度，日照数2057.2小时，无霜期238天，降水量1072.8毫米

4、。全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。3、交通镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过；镇江临江近海，水陆交通极为便利。为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇

5、江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。1、行政区划镇江为江苏省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中4个县（市），市区设京口区、润州区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积273平方公里，人口70万。5、历史文化镇江为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。6、人口及受教育程度2005年镇江全市

6、总人口为289.76万人，与第四次全国人口普查1990年7月1日0时的260.42万人相比，10年4个月增加29.34万人，增长11.27%，平均每年增加2.84万人，年平均增长率1.04%。2001年2005年2010年2020年市域总人口280万人290万人300万人320万人市域城市化水平50.5%57%63%70%城市规划区人口规模99.8万人105万人120万人140万人中心城人口规模65万人75万人90万人120万人人口分布及增长表2005年全市的人口分布如下：京口区43.51万人新区7.34万人润州区27.33万人

7、丹徒县38.33万人丹阳市89.33万人扬中市30.72万人句容市 60.54万人7、小结ü城市性质及城市化程度：旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段。ü地理气候：西高东低，南高北低的地势条件与四季分明的气候因素，给予镇江相对集中的居住现状，但随着城市规划的发展，住宅的开发重心必定向周边覆盖。ü交通状况：“铁、公、水、空”立体交通优势缩短镇江与周边城市的直线距离，同样也赋予了它吸附周边城市人口房产投资的先决条件。ü历史文化：镇江作为远近闻名的优秀旅游城市，有着自己独特的历史文化，给予了城市知名度与美誉度，近而为打造

8、品牌地产项目提供了基础支撑。一、经济运营状况1、经济地位：镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。2、国民生产总值与产业密度社会国民生产总值（单位：亿元）年份200020