上海杨浦区平凉路街坊地块可行性报告

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1、第一章简介一、任务介绍l大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。l此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。二、重要结论及建议1.报告说明本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。1.方案比较l主要经济技术指标占地面积3

2、2675建筑总面积98026土地规划用途商业、办公容积率3.0建筑密度≥35%绿化率30%建筑限高100米l方案说明方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：2013年办公楼预期销售均价＝30685元/平方米2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天

3、1.方案比较投资估算表(直接开发成本)编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费84009802682341.842前期费539980265283.602-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-4前期筹建开办费462-5其他303基础设施费5084979.723-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55009802653914.3（含地

4、下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）5不可预计费448980264391.56直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）69959802668569.19l土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；l前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；l基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；l建筑安装费按5500元/平方米计算；l不可预计费按448元/平方米计算；序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元19875

5、22001152自有资金万元50000500003营销费用万元1310490564相关税费万元22078274895借款及财务成本万元77021770216营业收入万元3041832789217税前利润万元97295589508税前投资利润率%48.9529.469全部投资内部收益率（IRR）%261110税前自有资金回报率%194.59117.9通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。第一章杨浦区宏观分析一、地理概况杨浦

6、区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员会305个。现有常住人口119.48万。一、人口概况截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外来常住

7、人口14.33万人。上海自然人口增长率自1993年开始已经连续16年保持负增长，人口出生率为5.41‰，死亡率7.77‰，户籍人口自然增长率为-2.36‰。杨浦区人口年龄结构与全市人口年龄结构相似，18-34岁以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约为9%和19%。整体而言，杨浦区人口主要以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰