不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析下

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1、不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析下　　五、我国应同时建立预告登记制度和异议登记制度　　通过上述对二者的异同比较，我们发现二者虽然在很多方面有共性，但是也在另外的许多方面有区别，这些共性之下的区别甚至昭示着它们可能在某些方面需要结合起来才能使整个不动产登记制度达成完善的目的。以下，笔者将从必要性和合理性两个方面去论证我国为什么必须同时建立上述两项制度。　　(一)论证的前提：我国是否存在预告登记制度　　之所以提出这一前提，是因为，在我国是否存在预告登记制度的问题上，有学者做出了肯定回答，并认为预告登记制度的主要功能在我国主要通过商品房预售登记体现出来。因此，有必要首先厘清什么是商

2、品房预售。所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人而由买受人支付一定的定金或价款的行为。商品房预售俗称“卖楼花”。1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部1994年《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条又规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门

3、处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款。　　根据上述商品房预售概念的内涵，我们可以发现此处的商品房预售与前文论及的预告登记制度存在着较大的不同。第一，二者的前提不同。预告登记是指为了保全以不动产物权之得丧变更为标的之债权请求权而进行的一项登记，经由此种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。可以认为预告登记是对不动产权利人处分权的一种限制。由此可见，预告登记的存在是以不动产物权的存在为前提的，只有不动产物权客观地确定地存在，才可能对就其得丧变更的债权请求权进行预告登记。而在商品房预售之下，房屋还没有建成，更没有实际交付，当事人还没有取

4、得所有权，显然，此时不存在不动产物权，因此，商品房预售不以不动产物权的存在为前提。第二，二者登记的性质不同。在预告登记之下，当事人签订合同以使物权发生变动时，债权人为了使自己的债权实现更为确定时可以进行预告登记以保全权利和顺位，也可以不进行预告登记而等待债务人到期履行。因此，在预告登记之下，当事人是否登记是可以自主决定的一种权利。而在商品房预售登记中，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记应当是由预售人办理预售登记手续，因办理登记乃是预售人的一项义务，不是可以自主决定的。第三，二者的立法旨趣不同。我国的商品房预售登记为商品房预售人(开发经营企业)所负担的一项公法性的义务，法律并

5、未将重心放在对预售合同买方利益的保护上，并未规定买方对预售人的(预售)登记请求权;而在预告登记，其本身为保全买方请求权而设，买方有权通过预告登记使自身对不动产的债权请求物权化，其着眼点在于对买方利益的保护。第四，二者从属的范畴有所不同。查《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》可知，预售登记是一种备案登记，而备案乃是国家对不动产交易的一种管理方式，在某种程度上属于公法的范畴。而对于这种公法性质的“备案”，如果当事人不予办理的话，会产生由房地产管理部门“处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款”的行政处罚后果。与此相反，预告登记制度则主要发生权利保

6、全、权利顺位保全以及破产保护效力等私法上的效果，因而应归属于私法的范畴。　　由上述比较可以看出，在我国并没有建立真正意义上的不动产预告登记制度。是否要建立真正的有别于商品房预售登记的不动产预告登记制度，将是我们必须面对的抉择。　　(二)同时设立预告登记制度和异议登记制度的必要性　　在实际生活中，不动产的价值随着经济的发展而不断升高，同时由于现代社会生活节奏的加快和人口流动的日趋频繁，不动产物权的变动易主必将是愈来愈常有的事。在此种情况下，更好地维护不动产交易的商业秩序将是非常重要的事。在一宗不动产交易中，卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力上具有绝对优势

7、的地位。因此，在利益权衡之下，对买方利益的保护显得更为重要。而对不动产交易中买方影响最大的恐怕就是不动产的一物二卖了。甲于三日与乙签订房屋买卖合同，由于其他原因而没有及时办理登记手续，此时房屋的物权并没有转移，甲对自己的房屋仍然可以处分。在这种情况下，甲极有可能基于某种原因而将该房屋另卖他人，此时，乙只能受到较弱的债权的保护，他当初买房的目的极有可能落空。如果建立预告登记制度，则乙就可以在与甲签订合同之后随即为预告登记以保全自己的债权请求权。此