绿地上海浦江乐活·尚城商业项目定位及策略报告（44页）

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1、乐活尚城项目定位及策略报告项目背景分析宏观环境分析商业环境分析市场机会点客群特点分析项目定位要点客群需求分析项目定位报告思路CONTENTS核心问题界定市场机会点挖掘客群分析项目定位基地环境分析核心问题界定项目面临的问题西南东北项目概况项目概况地址：上海市闵行区浦江镇江园路309弄（闵行区浦江镇浦锦路,南江燕路和江园路交叉口）商业面积：建筑面积约45426平方米楼层：（共计四层）地下一层，地上三层车位：机动车位约：350个（地下200个+地面150个）非机动车位约：230个（地下）核心问题1项目消费者在哪里？2项目消费者的

2、需求是什么？３项目如何定位？组合怎样的业态？４项目未来良性经营面临的问题是什么？CONTENTS核心问题界定市场机会点挖掘客群分析项目定位宏观环境分析商业环境分析项目面临的问题区位分析集轨道交通、大型绿地和水资源于一体的浦江镇位于上海中心城区的南翼、黄浦江东岸的沿江地段，是距市中心最近的“三城七镇”项目，从卢浦大桥驱车到人民广场只需15分钟；也是目前上海市区域面积最大的一个镇，总面积102.1平方公里，现有人口14万。作为上海市府“三城七镇”建设蓝图中一个重要规划———浦江中心镇，以先天的位置和有利条件，被列为十个重点建设

3、城镇和世博会首批居民动迁定向安置基地。其中世博会居民定向安置基地位于浦江镇新规划的中心城区东南面，主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。未来发展中浦江镇在整个空间结构上分为三大区域，其中：中心镇区将以居住、办公、商业服务、文化、休闲和旅游为主体功能；东部漕河泾高新技术开发区浦江分园区以高新技术产业为主导（包括闵东工业区和谈家港社区）；南部沿江一带规划有低密度开发的高级休闲居住区，同时保留鲁汇社区。城镇结构发展将以轻轨M8线为依托，以浦江中心镇为核心，重点发展漕河泾高新技术开发区浦江分园区，加快推进形成中心镇组团、谈家港

4、社区和鲁汇社区三大居住组团均质发展的组合型空间结构。浦江镇的发展将成为一个产业和人口布局分布相对集中、结构合理、基础设施和公共设施完善、经济特色显著、整体形象和城镇风貌别具一格、环境质量优越的现代化近郊城镇，其总体建设将坚持“适用、安全、经济、美观”的原则，体现“以人为本”和可持续发展思想，同时结合本地居民的生活方式与居住建筑习惯，经济合理地使用土地，融合环保节能理念，建造了一个具有自然、和谐和具有意大利风味的人居环境，她不再仅是市区与郊区的交融；不再仅是一个城镇的概念，而是一座突起于新上海版图中心的理想城市。未来发展距项

5、目距离位置编号大卖场距离（公里）浦东1易初莲花上南店8.732家乐福新里城店9.713易买得（浦东）9.134大润发秀沿店10.18浦西5易买得（闵行）8.446大润发春申店9.29好又多凌云店9.2278欧尚109农工商910好又多川江店9.5浦江镇商业格局商业环境以社区型街区式商业为主，集中在浦驰路、江园西路、江燕中路两侧集中式商业有易初莲花、大富贵酒楼，集中在江月路浦晓路交汇处商业分布区浦驰路两侧商业以社区配套商业为主，主要满足周边人口便利性日常消费需求，业态杂乱江燕路两侧商业北侧社区型“老字号”零售街：古玩、绸缎、

6、服饰、食品、电器等零售商店南侧是社区配套商业：房产中介、美容美发、维修、广告设计等（空置率30%）社区配套商业：窗帘、房产中介、电脑维修、箱包等便利性商业（空置率40%）江园西路两侧商业区域内商业供给易初莲花：总面积：35000㎡左右（大卖场+精品服饰+餐饮+家具+电玩网吧）2公里内仅有1个大卖场（易初莲花），其它为中小超市、便利店便利店类：好德、罗森2公里内休闲娱乐类业态稀缺，部分棋牌室集中在小区内1层住宅内,休闲娱乐业态具有较大的发展机会沙漠风暴游戏厅共约1800㎡网吧：约800㎡游艺厅：约1000㎡区域内商业供给大富

7、贵酒楼：大型餐饮：人均消费:￥70营业面积：3000㎡左右(1-4F))佳龙饭店：中型餐饮：人均消费:￥40营业面积：800㎡左右（1F）兴旺火锅城：中型餐饮：人均消费:约￥30营业面积：500㎡左右（1F）大型品牌餐饮稀缺，以小吃店、街边排档为主，整体消费档次不高菜市场+4套肉食品沿街铺位区域内商业供给区域内商业特点商业形态以社区街铺为主多为沿街商业经营方式多以租赁经营为主经营方式亟待升级商业建筑相对滞后商业空间环境比较传统消费形态相对单一业态单一而陈旧宏观环境GDP持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力

8、；城市新规划新发展，商业辐射能力进一步加强；商业环境多年发展已经形成商业中心区域，具备一定的商业氛围；原有商业与现有消费需求不相匹配，升级换代势在必行；抓住浦江城市发展机遇、把握商业升级换代机会、提升整体商业品质——将是本项目获得成功的关键点CONTENTS核心问题界定市场机会点挖掘客群分析项目定位服务