建德市基准地价更新技术报告 - 建德市国土资源局

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1、建德市基准地价更新建德市国土资源局杭州信诚地产评估咨询有限公司建德市天元评估咨询有限公司二○一○年六月目录第一部分基准地价更新的必要性和意义1一、基准地价更新的必要性错误！未定义书签。二、基准地价更新的意义2第二部分基准地价更新步骤4第三部分上一轮基准地价应用效果及分析5第四部分基准地价更新思路6第五部分基准地价更新成果7一、更新成果说明7二、基准地价内涵和基准条件界定7三、基准地价表8四、基准地价级别细化调整9五、容积率修正9六、临街加价11七、行业修正系数12八、土地级别范围说明13第六部分与上一轮基准地价比较16一、土地级别16（一）商业

2、用地16（二）住宅用地16二、增长幅度16第一部分基准地价更新的必要性和意义一、基准地价更新的必要性1、国土资源部、省政府及国家有关技术规程的要求(1)根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2001]174号)规定:现有基准地价三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。(2)浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知(浙政发[2001]61号)中明确基准地价原则上要求每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。(3)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《

3、城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）要求基准地价每两至三年更新一次，并由政府向社会公布。2、现有基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求建德市现行基准地价更新工作是从2005年3月开始启动，于2005年12月完成技术工作，并于2006年3月1日由建德市人民政府正式公布实施的。近几年来，建德市的经济发展迅速，城市基础设施配套日趋完善，城市化水平不断提高，城区景观、环境提升等一些重大项目的开工和落实，土地级别划分及地价水平已有较大的变化，现有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求。为了确保基准地价的现势性，使地价成果符合地产

4、市场运行的实际，并充分体现政府对市场的宏观调控作用，-18-从而进一步改善我市的投资环境，促进全市经济健康发展。根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和国家、省有关文件对基准地价每两到三年更新一次规定，有必要对我市基准地价更新，以保持基准地价成果的现时性。二、基准地价定义及更新的意义1、基准地价定义基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础

5、，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。2、基准地价更新的意义基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合理利用、流转，防止国有土地资产流失，促进城市建设和发展，同时为有关部门制订规划、计

6、划和有偿使用土地提供科学的依据。通过基准地价更新，准确反应地产市场动态变化状况，为政府引导市场、管理地产市场提供科学依据；通过基准地价更新，实现对地产市场的动态监测，有利于政府实现对市场的宏观调控，促进城市经济健康、平稳发展；-18-通过基准地价更新，有利于发挥地价的杠杆作用，进而促进城市土地资源合理利用和政府产业政策的落实；通过基准地价更新，有利于引导土地使用者科学投资、利用和经营管理。具体表现在以下方面：(1)为确定土地使用权出让金提供参考；(2)为确定划拨土地使用权进入市场补交出让金提供参考；(3)为政府收购储备土地、拆迁安置补偿提供参考

7、；(4)为土地使用权抵押提供参考；(5)为确定城市土地使用税、土地增值税、契税、营业税提供参考；(6)为企业股份制改造提供土地资产参考；(7)为企业清产核资提供参考；(8)有利于促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；(9)有利于政府合理调控地价，确保政府科学合理取得土地收益；(10)创新性将基准地价更新工作与城市地价动态监测工作有机地结合，既加快了基准地价的更新周期，又减少了人力、物力、财力资源的消耗；(11)充分反映地价的现势性，提高政府对土地与房地产市场宏观调控的能力，促进房地产市场的健康发展。-18-第二部分基准地价更新步骤本次基准

8、地价更新需经15个基本步骤：前期准备工作（研究确定工作、技术方案、明确各自职能和分工）资料收集、调查样本的取舍及标准化处理；基础图件数字化土地市场分析