石家庄某楼盘实战定价方案

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1、石家庄某楼盘实战定价方案石家庄某楼盘实战定价方案1、定价思路本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案：第一步：分析项目特点，确定价格制定原则；第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；第三步：确定价格影响因素；第四步：通过影响因素分析可比案例；第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；第七步：调

2、查分析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价格表；第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；第十步：确定付款方式。??2??2??2??2<2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：A、??2??2??2??2户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为<2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房<2厅为主，建筑面积在71—1

3、96平方；B、??2??2??2??2组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；C、??2??2??2??2楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。（<2）、价格制定方法A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。3.确定项目可实现均价(1)市场比较法考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项

4、目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(<2)调查案例选取选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素A、因素一：地理位置比较因素??环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；??交通：车行、管制、公共交通；??配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、

5、因素二：楼盘本体素质比较因素??规模；??平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；??设备：供热、智能化、消防；??装修：地面、厨卫、门窗；??外观：立面设计、大堂、会所；??景观；??车位；??开发商；??承建商。C、因素三：物业管理??品牌；??收费；D、因素四：工程形象进度??楼花、准现楼、现楼；??入伙时间；E、??2??2??2??2因素五：营销因素??市场时机；??营销包装等。（4）具体调查结果（略）调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在<2400—<2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相

6、似，其次是宏兴花园、博雅庄园。（5）楼盘对比分析根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2楼盘比较表（住宅）楼盘名称??2??2??2??2权重%??2??2??2??2本项目??2??2??2??2燕都花园??2??2??2??2宏兴花园??2??2??2??2博雅庄园A、地理位置??2??2??2??240??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2环境??2??2??2??2<23??2??2??2??2??2??2??2??2??2?

7、?2??2??2??2??2??2??2生活氛围??2??2??2??25??2??2??2??2100??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2人文氛围??2??2??2??25??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2自然环境??2??2??2??26??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2治安状况??2??2??2??24??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2??2?