关于加强我区房地产市场宏观调控的建议

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1、关于加强我区房地产市场宏观调控的建议区政协委员樊彦2007年是中国经济实现又好又快发展的一年，在这一年中老百姓谈论最多的问题莫过于房价的上涨，长寿也不例外。据统计，长寿桃花新城的房价07年较06年平均上涨幅度达50%，个别楼盘的销售价格已超过3000元/㎡，而旧城区中的单体房均价也在2300元/㎡以上，可以这样说，长寿的房价平均水平已达2500元/㎡左右。作为国民经济支柱产业之一的房地产业能够在这一轮经济热潮中呈现欣欣向荣的局面，本身应是一件好事，但由于房地产投资增速过猛，房价上涨过快，使得房地产市场主体之间出现了较多的矛盾。针

2、对这些现象，我们应正确分析，并找到合适的解决办法，以确保房地产业又好又快地发展，确保房地产市场的长期稳定繁荣。一、对房地产市场主体的分析从宏观角度讲，房地产市场主体由政府、开发商、业主三方面组成，政府在有中国特色的社会主义市场经济条件下，是市场的调控者和监督者；开发商是房地产市场的生产者、供应者；业主是房地产市场的消费者、需求者。三者的身份不同，所起的作用也是不同的，政府在其中所起的作用是既要确保房地产业的5健康、稳定发展，又要考虑满足民生的需要，达到居者有其房，满足社会的现实需要。开发商在市场中处于强势地位，具有市场的定价权，

3、并且其经济本性是以赢利为目的。业主包括三类群体，即投资者、投机者和具有真实住房需求的消费者。消费者在市场中往往处于被动的地位，为满足自身真实的现实需求，他们必须在某一时间、空间内实现购房或租房的行为，而投资者和投机者往往根据其对市场的预期来决定其购买行为，他们有现实的购买力，但其购买动机是由其对市场的未来预期而决定的，因此，他们在市场中有一定的主动权，他们可以买，也可以不买。二、政府在房地产市场宏观调控中的作用通过对房地产市场主体的分析，我们可以知道，房地产市场健康、稳定的发展对市场主体三方都是有利的，政府作为市场宏观调控的主体

4、，就是要通过宏观财政政策、货币政策、金融政策、税收政策等的实施，以实现三者博弈的动态平衡，既满足广大人民群众对住房的需求，又实现开发商的经济利益。三、我区房地产市场的现状及未来发展趋势分析(一)我区房地产市场现状：总的来说我区的房地产市场从2004年至今，以桃花新城开发为代表，在阳光世纪城的带动下，住房价格从1600元/㎡左右一路上扬至3000元/㎡5左右，并且出现了产销两旺的局面，新建商品房在开盘不久即销售一空，开发商资金回笼的速度也非常快，商品房空置率几乎为零，二手房需求由于园区建设中被征地拆迁的农民进城也几乎销售一空。(二

5、)对未来发展趋势的分析：尽管受中央政府宏观调控的影响，长寿的房地产市场价格出现了滞涨的局面，目前进入一个盘整阶段，但从长远的观点来看，房地产市场的调控对我区未来的房价影响是极小的，原因在于我区的住房需求是现实的需求、真实的需求，有强大的需求支撑。其现实性表现在：1、原老城区市民基本上都是住的单体房，居住环境较差，有向小区房过渡的换房需求。2、近年来，化工园区、工业园区、重钢搬迁等重大项目的实施，使许多征地拆迁户转移到城市，从而带来对住房的现实需求。3、在城市化推进和新农村建设中劳动力转移的需求。其真实性表现在：目前我区的购房群体

6、中大多数购房的目的是满足自身居住的需要，少部分是作为投资的，投机的几乎没有。其支撑性表现在：1、随着化工园区、工业园区及重钢搬迁项目的实现，一大批产业工人将进入我区。2、在未来几年之内一批重大项目的实施，将带来更多的产业工人及白领阶层落户我区。3、随着长寿工业园区和街镇工业集中区的建设，由于产业的积聚效应，就业机会的增加，必然带动第三产业的发展，周边区县，甚至部分主城区人口有向我区积聚的趋势，特别是渝利铁路和轻轨建成通车后，交通的便捷，将使这种趋势更加突出。4、我区70万人口大城市的规划，自然而然将使我区房地产业在未来保持稳定、

7、健康发展。就按增加30万城市人口计算，在未来10年我区的住房需求将达到1000万5㎡。总而言之，我区的房地产市场价格在成本推动和需求拉动的作用下，定会出现稳步上扬的局面。四、我区房地产市场出现的矛盾（一）由于我区实施工业强区战略，近年来工业发展势头迅猛，在未来十年我区将形成以化工为龙头的完整的产业链，未来我区的工业经济在重庆市将名列前茅，在城市规划中将会出现工业用地与商住用地之争的矛盾。（二）从近期来看，我区目前可用于住房建设的土地存量很少，08年几乎没有多少土地可以供给，土地供给将出现暂时的瓶颈制约，未来三年土地供给的弹性极小

8、。（三）需求强劲与现实不能完全满足需求的矛盾。（四）住房价格稳步上扬与部分居民购买力的矛盾。五、我区在房地产市场调控中需采取的措施针对我区房地产市场的矛盾、现状和未来的发展趋势，我认为未来我区房地产市场的发展是有坚实基础的，房地产市场价格的泡沫成份较少，由于物价