做租赁不盈利？只是因为你没这样拿地！

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1、做租赁不盈利？只是因为你没这样拿地！引言▼自2016年中央发布鼓励住房租赁市场发展的文件以来，租赁住房市场已加速运行了近两年，期间相关政策不断完善、各方主体纷纷加入、近千万平米租赁用地相继成交，但是租赁市场盈利难始终是行业头号难题，那么对于房企来说，租赁市场到底值不值得进入？根据我们近期对北京、上海、深圳住房供应计划的剖析，未来“442”住房供给结构将成标配，即40%的普通商品住房，40%的政策性支持住房，20%的租赁住房，可见租赁住房市场的重要性，不可放弃！但是盈利难问题如何解决呢？其实租赁市场盈利的本质在于土地，拿到低价地，才是盈利的根本。

2、本文将通过对2016年11月以来全国20个城市已成交的267宗/974万㎡自持地块的分析，告诉房企进军租赁市场若想盈利该拿什么地？怎样拿？去哪拿？文章开头，我们先来看看已成交的这些地块具体分布在哪……0已成交自持地块分布在哪？北京、上海等住房需求旺盛的核心城市以及12个租赁住房试点城市是自持地块主要承载地，上海、杭州、北京自持地块面积相对更大，均在200万㎡左右，仅这三城成交的自持地块面积占全国比例已超60%。图：已成交自持地块在全国分布情况▼（圆圈大小代表自持面积）北京:35/190沈阳:1/0.7大连:2/5.6天津:35/54石家庄:2

3、/7.5青岛:4/171/2.7:苏州上海:58/232成都:2/2.15/39:南京5/29:合肥广州:14/82嘉兴:1/0.3杭州:77/206温州:2/9.1厦门:1/2.7注：左-蓝色数字表示宗数（宗）右-红色数字表示规划建面（万㎡）7/34:佛山东莞：13/36汕尾:1/21深圳:1/3.9部分代表城市自持地块特征北京：成交自持地块35宗/190万㎡，面积居全国第三，紧随上海、杭州之后；超60%地块分布于五环-六环之间；100%自持地块共计9宗，其中5宗为集体建设用地；地块主要分布于大兴区和海淀区。北京三环二环四环五环六环地

4、块自持比例100%50%~100%20%~50%20%及以下大兴区-34%海淀区-17%平谷区-11%房山/顺义-9%其他-20%杭州：成交自持地块77宗，居全国第一，面积为206万㎡，紧跟上海之后；77%的地块位于萧山区、江干区、拱墅区、余杭区；100%自持地块有9宗，均为纯租赁用地。杭州地块自持比例100%50%~100%20%~50%20%及以下萧山区-26%江干区-19%拱墅/余杭-16%西湖区-10%其他-13%天津：成交自持地块35宗，与北京持平，但面积仅为54万㎡，多数地块自持比例不高；地块集中分布于滨海新区和武清区；暂无100%

5、自持或纯租赁地块成交。天津地块自持比例100%50%~100%20%~50%20%及以下滨海新区-29%武清区-20%西青区-17%其他-34%东莞：成交自持地块13宗/36万㎡，规模在20城中属于中上等水平；自持地块分布较分散，目前暂无100%自持或纯租赁地块成交，多个地块限定自持5年。东莞地块自持比例100%50%~100%20%~50%20%及以下1该拿什么地？通过梳理这些地块我们发现，自持地块分为两类：①竞自持：由企业投报自持比例竞拍所得（源于北京）②纯租赁用地：通过邀标模式成交，明确为租赁用地（源于上海）两类方法成交土地最大的区别在于

6、拿地价格，竞拍所得往往伴随着较高的溢价率，而以邀标模式成交的纯租赁用地基本均以底价成交，价格便宜很多。以下我们选取典型城市做了价格对比分析。部分代表城市地价对比分析北京231二环四环五环六环679854⑨成交楼面价：27167元/㎡周边地块成交楼面价：38281元/m²(2017.08)⑥成交楼面价：8800元/㎡⑦成交楼面价：13000元/㎡周边地块成交楼面价：30639元/m²(2018.01)⑧成交楼面价：8800元/㎡周边地块成交楼面价：27488元/m²(2018.02)①成交楼面价：36220元/㎡②成交楼面价：31418元/㎡③成

7、交楼面价：36017元/㎡周边地块成交楼面价：41777元/m²(2017.08)④成交楼面价：10691元/㎡⑤成交楼面价：10146元/㎡周边地块成交楼面价：17528元/m²(2017.11)代表周边对标地块l①②③⑨为通过竞自持方式成交，自持比例达到100%的土地，楼面价均值为32705元/㎡；l④~⑧为明确用于建设租赁住房的集体建设用地，楼面价均值仅为10287万元/㎡；l同时段北京市所有商品住宅用地成交楼面均价为24687元/㎡；l可见，竞自持土地楼面价较所有商品住宅用地成交楼面价高32%，而纯租赁用地价格却较之低58%；l另外，将

8、各地块与周边普通商品住宅用地相比，纯租赁用地的价格优势也十分明显。⑥成交楼面价：4550元/㎡⑧成交楼面价：29045元/㎡周边地块成交楼面价：369