开元地中海酒店式公寓营销策划报告

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1、开元地中海酒店式公寓——营销报告11-36目录一、项目分析二、SWOT分析三、卖点提炼四、广告对象分析五、广告定位六、广告总精神。七、价格建议八、分阶段作业内容九、销售建议十、附录工作进度表墨线图建议售楼处建议建材建议11-36一、项目分析项目竞争力评估现况分析宣传对策54321品牌●发展商实力与实绩在浙江省享有盛名。在松江已有开元新都的良好实绩，大型购物中心开元地中海也在宣传中。房产实绩与品牌为一重要广告资源，可加以大力发挥。为今后的热销奠定基础。地段●本案地处松江新城中心区域，配套完全，生活条件十分便利。在广告中将重点突显区域优势。交通●本案距离规划

2、中的轻轨站只有700米。且本案紧临2条交通主干道。西林路、龙兴路直通老城区。主诉求本案出行方便，藉由轻轨、交通主干道拉近本案与老城区的距离。生活机能●由于位处新区中心位置，生活配套及市政公共设施完善。再加上开元地中海购物中心建成后，将为住户提供全面配套。着力刻画远景，营造衣食住行极其便利的感觉。规模●本案规模上并无独特优势，周边个案开发量体都比较大。可重点宣传高人一等的品质与品味。发展前景●新城区凭借大学城的兴建和交通、生活设施的日趋完善等优势成为新崛起的商品住宅开发热点区域。人文环境及地区发展前景良好。以大学城的兴建，交通、生活设施的日趋完善，证明未来

3、远景可期，此点亦是广告包装重点，以此辅助地段价值。产品规划●本案由3栋酒店式公寓组成，共100户，户型面积偏大。突出本案为松江目前唯一的酒店式公寓，可体现居住的尊荣感。景观●本案南面为300米宽大型景观绿带，和青少年活动中心，视野无遮。内景可观开元地中海购物中心别具风情的地中海特色景观。强力表现本案无与伦比的内外双景观优势。物业●本案将由发展商自行提供酒店式物业服务。以开元旅业集团经营酒店的背景，突出服务的规范性、舒适性。11-36二、SWOT分析优势劣势1.本案为松江目前唯一的酒店式公寓，无可比性，尊荣备至。2.地段较为优越，升值潜力明显。3.生活机能

4、丰富，周边医院、学校设施完善。更可尊享开元地中海购物中心带来的便利。4.开元集团财力雄厚。6.景观由贝尔高林设计，特色鲜明，层次丰富。7.开元集团有先进的酒店物业管理经验，可提供业主完善优质的服务。1.面积较大，导致总价会过高，价格与区域内多层、复式产品重叠。2.受塔楼结构限制，整体面宽较窄，进深较长，使得户型布局不合理，使用率不高。3、现新城区规划配套尚不齐全，生活便利比较差。机会点威胁点1.大势看好。松江大学城的建立使各行业产生巨大商机，房地产业发展态势非常迅速。2.松江老城区内的商品房开发目前已趋近饱和状态。3.本案所处区域为新区重点中高档物业地区

5、之一，前景良好，具备增值性。4.松江市场消费力较强。5.本案综合条件出色，只要配合敝司企划及业务执行的辅导，销售成功的机率相当大。1.目前新区推案量大，区域竞争较为激烈，客群分流情况会比较严重2.上海房产从1998年回温至今已有6年，要注意景气的降温。3．本案的客源均为区域性的客源，较难吸纳外来客源。4、网上购房将加大一定的销售难度。结论本案优势明显，作为开元集团的又一年度力作，可运用一期开元新都广泛的市场知名度，以开元新都升级版的概念来打造自身形象。建议以“市场领导者”策略，展开差异化行销抢占市场空档，迅速瓜分现有市场份额。11-36三、卖点提炼由项目

6、分析中可见“品牌”、“生活机能”、“发展前景”、“景观”、“物业”等为本案目前所拥有之优势。但是“发展前景”是新城竞争个案同样享有的优势。由此看来，本案必须将其余优势发挥得淋漓尽致，并且借助竞品无法拥有的特殊卖点(USP)脱颖而出，方能达成最重要的市场区隔第一步。经过提炼，本案与竞争个案相比，特殊卖点如下：§本案为松江目前唯一的酒店式公寓，二梯二户，产品档次高。可藉由产品特殊性与尊贵感，拉大与周边竞争个案的差距，树立唯一性。§本案的商业设施是上海首家引入地中海主题概念之一站式购物中心，也是新区唯一规模最大、设施最完备的购物中心。§本案外可赏南面300米宽

7、大型景观绿带，及300米宽青少年活动中心，视野永久无遮。内景可观由贝尔高林设计之别具风情的地中海特色景观。独特双景观优势，傲视同侪。§本案拥有竞争个案无法比拟的品牌优势。一期开元新都已在区域市场建立起良好的口碑、信誉。为本案的强势推出奠定坚实基础。§本案由深具酒店管理经验的开元旅业为之提供优质服务，媲美星级饭店水准。11-36试将各项卖点及USP做整合。（见下图）产品品质及优质物业服务开元品牌及开元新都口碑效应尊贵感品质感价值感开元地中海购物中心便利无匹内观外赏无价双景分析：我们可以藉由这四者发掘本案的特质：尊贵感、品质感、价值感。据此形成强而有力的项目

8、精神与调性。11-36四、广告对象分析酒店式公寓目标客源：区域：以松江本地客为主