晋江福隆商业广场招租和招商方案评估

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1、晋江福隆商业广场招租计划方案一、目的本案主要目的是试图通过“招租与招商”的对比，结合当地市场环境和客户特点，以及本项目商业的实际情况，为剩余商业销售、管理，寻找到迅速而合适的解决方案，争取完成剩余商业的销售（目前商铺滞销金额达到3.3322亿元），使公司利润最大化。在目前市场特点和现实形式下探讨、适用本项目商业部分销售的整体解决思路。二、项目已售商业的主要问题1、市场大环境问题：本区域商业经营面积饱和从目前初步的统计数量来看，整个青阳镇总人口大约在14万人（常驻人口9万+流动人口5万），而商业面积却达到了35万平米，供应

2、超过需求，商业面积超过了每人2.5平方米，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。目前除了阳光路等几条商业街人气、生意较旺外，其他商业街已有商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低。2、本项目内部问题：本商业项目在前期实现销售以后，虽然在海报或广告等一些宣传资料中确定了经营业态的定位（如二期的鞋业一条街和威兰超市），但一方面受政府不做为行为的影响、拆迁的不愿入住把人气、人流等都降到了最低点，另一方面因为商业产权已归业主所有13（目前二期销售率达到83%，一期销售率达到47%：其中滞销主要是

3、负一层），我们与业主之间除物业管理约定外，再无其他契约关系，实际上失去了对商业街业态的控制权，从而导致了业主购买、投资本商业街所希望的目标与现实本商业形象差距甚远；造成了业主特别是本地投资客（见下面投资客区域来源分析表）对开发商的一些抵触情绪及不良影响（如散布谣言、投诉、上诉等），同时也对开发商的品牌形象受到一定的负面影响。而对商铺控制权的实际失去，使得商业街各商家开业时间、装修档次、业态整体形象参差不齐，无法按照销售前期希望达到的目标。3、二期商铺现状分析：只管卖不管租，小业主各自为政（政府因素影响除外），导致整个卖场

4、或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，业主自行出租商铺（目前业主都在商铺门上贴出租广告），容易出现某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力严重不足，这个问题已经在二期商业广场体现的特别明显。由于小业主对租赁商家的品牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的考评，哪个商家租金高就把商铺租给谁，最后更多的是商家经营无力，商铺不断转租甚至空置。由此造成的最直接后果就是商铺租金收益不稳定，投资回报低。因此如何避免在以后的商业项目操作中，遭遇同类问题，并寻求有力的、全面的、系统的、可操作的解决之道，

5、已迫在眉捷。13三、本商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析（三者关系:“互利、互惠、共赢”如下图）开发商投资者自营业主租赁业主1、投资业主风险分析■商铺不能及时租赁出去；■商铺租赁的价格比较低；■商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。132、自营业主（租赁户）风险分析■项目招商在开业前不能完成（大约50%以上）或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；■由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；■没有统一的物管或物业管理费用比较高；■生意不是很理想或经营惨淡；■开发商卖完后走人。3、开发商风险

6、分析■投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；■开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；■如果“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难；■项目不能如期开业，业主闹事；■项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。■项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事。13四、招租与招商策略对比招租与招商策略对比情况表项目招租方案招商方案共同1、带动自身商业楼盘项目，以租赁为目的。2、有一定商业规划，招商人员需要一定专业。3、需要有前期市场调研，市场分析，有一定

7、广告活动投入。区别优势1、成本较低，不需要整体团队做战。2、投入资金要求不高，不需要整体活动配合。3、不需要投入较多后续经营费用。1、团队做战，分工明确，人员职能专业。2、招商规划、市场调研、活动策划等计划详细，实施步骤明确。3、招商规划中主力店是招商重点，也是不同招商方案切入点。4、招商进度可以掌控，招商质量较高。5、前期人员可以投入后续经营，可以巩固商业运营。6、不需要周边商业配合，以自己楼盘项目作为主导。劣势1、招租规划单一，没有后续统一经营管理优势，造成前期招租困难。2、没有团队优势，规划制定、活动宣传、市场调研

8、等不专业。3、招租目标单一，招商进度缓慢，见效慢，需要周边商业氛围依托。1、团队庞大，人员成本较大。2、因需要大量活动、宣传配合，前期宣传活动推广等投入费用在招商成本中占较大的比重。3、需要损失一定利益争取主力店。4、整体规划招商投入较大，资金要够力度。5、短时间内不能销售，需持续经营一段时间。通过以上招租与招商的优