宿迁国际义乌国际商贸城项目研析报告

《宿迁国际义乌国际商贸城项目研析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、万德顾问2005年8月前言本方案的制定是针对总体项目的商业部分，由于前期贵公司已做了大量的市场调研工作，故我司的方案侧重于产品定位与招商销售的策略，市场部分不再赘述。希望此方案对项目的推广销售起到一定的借鉴作用。目录第一部分：宿迁市概况第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：项目营销思路第五部分：平面表现方案第一部分：宿迁市概况一、地理位置宿迁位于江苏省北部，属于陇海经济带沿江经济带的交叉辐射区，全市总面积为8660平方公里，其中市区面积136平方公里。宿迁属于暖温带气候，平均气温14.2摄式度，年降水量910毫米。二、行政区划宿

2、迁下辖三县两区，即沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区和宿城区。市区规划按“一体两翼”的原则，中间为市政府所在地，东部为宿豫区新县城区，西部为宿城区政府所在地。三、市政规划目前政府确定河西为城市的发展方向，准备把整个城市的中心区域向河西延伸，目前绝大多数的宿迁政府、机关都在河西的新区重新落脚，现在可以在新区到处看见待建、在建的机关单位。自从宿豫县改为宿豫区之后，宿迁市政府大力加强了对宿豫区的发展计划。04年2月份京杭大运河上共有四座大桥同时开工，预计今年要完工通车。其中特别是四号桥的建成，对本地块有直接的影响，今后通往河西的交通状况将大大得到

3、改善。四、人口状况宿迁总人口515万，其中市区人口30万左右。五、交通环境宿迁市地处江苏、山东两省交汇处，是苏北交通的门户要地，水陆干线四通八达。京杭运河纵贯南北，宁宿徐高速公路，宿新一级高速公路建成通车，新民铁路，205国道，305省道穿境而过。资源丰富、人杰地灵、零售业经济活跃，具有较大的发展空间，是经商立市的理想之地，为本项目“宿迁义乌国际商贸城”的设立创造的良好的市场前景。六、主要产业整个城市的支柱性产业主要以轻工业为主，如炼酒（宿迁是双沟、洋河的生产基地）、建材（玻璃、水泥）。七、人均收入2003年宿迁人均收入为6600元/年

4、，当地机关、公务员一年收入为2~3万元。目前宿迁约有8~10万人拥有百万的家底。宿迁餐饮业很兴旺，恩格尔系数为70~80%。八、消费习惯市民平时休闲主要是以电视为主，其次是报纸、杂志，电影在当地市场还不是很好。当地家庭在购房等大问题上，大部分主要是女性做主。第二部分：项目分析一、项目概况宿迁义乌国际商贸城居于新城区商圈的门户位置，此区域为近来宿迁城市发展的重点区域，同时也是宿迁老批发市场的所在地，周边路网发达。项目东临富康路，西靠发展大道，南依厦门路，北为西湖路。项目在整个宿迁的市政规划中地位相当突出，极具商业价值。项目总体建筑面积约1

5、46万平方米，商贸城总规划用地面积38万平方米，总建筑面积约60万平方米，一期市场沿街约35万平方米，预计于年底营业。项目绿化率22.2%，建筑密度为53.0%。市场的建筑主体分为三层，总投资约26个亿。二、本项目SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）项目地处新城区中心商圈，是宿迁规划的重点区域。地块为原老市场的所在地，商业氛围已经形成，商圈环境较为成熟。项目规模极大，总建筑面积约150万平方米，市场总建筑面积约60万平方米，是城市的地标性建筑，也可以成为提升宿迁城市整体形象的市政工程。市政重点工程项目，政府扶持力

6、度较大，在招商环节能给予一定的政策优惠。该地段的商业定位不高，对开设大型专业市场须经历一段时期的培育过程。竞争个案多，如霸王商城、汽车用品市场等，将在前期分流一部分经营户。商圈目前租金与售价不高，与市区商业有较大的差距。当年建成当年开业，对销售与招商带来巨大时间压力机会（OPPORTURNITIES）威胁（TREATMENTS）地块老批发市场近期整体拆迁，如此大体量的拆迁势必形成旺盛的购买能力。宿迁市目前的专业市场发展还较为落后，项目的兴建为本地市场提供了有利空间。当地专业市场比较分散且经营的产品类型不全，本项目的大而全特色可以成为宿迁

7、及苏北的市场批发集散地。合理的市场布局，有利于整体经营，将吸引不少现在老市场经营户前来入场。老的专业市场当时销售只提供长期的使用权，而本案所有摊位与店面都拥有永久产权。“义乌式”商业运营模，“产—供—销”一条龙经营理念，带动宿迁乃至整个苏北商业市场的发展方向项目尚未正式启动，周边其他商业项目的不断推出，本地有限的客源被分流。项目体量较大，需在资金及资源上得到有力保障。政府出台宏观调控政策，房地产市场较低迷，投资客户入市谨慎。项目体量大，市场将于年底营业，销售完再经营还是销售经营同步，始终是矛盾的第三部分：项目定位江苏最大的商品集散中心—

8、—宿迁义乌国际商贸城产——供——销一体化营运模式（多品牌聚集的批零兼营的、本土化的专业市场）一、项目总体定位支撑点60万平方米超大体量支撑，号称苏北专业市场的商业航母。辐射由点到面，涵盖江苏等周边地区“义乌