武汉汉飞司门口项目策略报告115p

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1、不知道,过了彭刘杨路是司门口的开始还是结束,只知道,越来越多的学生在解放路上经过,或多或少提着设计精美的包装袋,旁若无人的大声说笑着,仿佛与这世俗的世界无关,这块土地究竟有什么样的魔力让这么多的人聚集到这里,历史?文化?市井?还是那些说不清道不明的各式各样的理由,权且没有必要知道那么多,因为司门口是实际存在的,就象武昌的缩影一样历史悠久……司门口是实际存在的就象武昌的缩影一样历史悠久……七、3号地块规划探讨一、城市发展格局二、开发环境研判四、项目分析五、项目定位六、投资分析三、类比市场分析PART1城市发展格局一、城市发展格局/城市发展中部崛起，发展大提速华中核心，中部崛起的

2、“中心极”作用武汉经济圈中的首位城市一、城市发展格局/城市发展武汉城市圈，众人拾柴火焰高武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。它以31.2%的土地，承载着湖北省51%的人口，实现全省58%的财政收入、59%的GDP、61%的工业增加值。一、城市发展格局/城市发展城市空间拓展模式西南向：国家级的现代制造业基础和重要的物流中心；西向：大型城市居住区为主导，并发展舵落口物流园区；北向：武汉天河航空城、仓储物流基地，华中物流基地农副产品加工集散地东向：农副产品加工基地和道观河生态旅游区。

3、一、城市发展格局/经济运行年份2003200420052006中国9.1％10.1％10.2％10.5％（预计）武汉12.1％14.5％14.7％14.8％武汉历年国民生产总值一览表（武汉市统计局数据）一、城市发展格局/经济运行（武汉市统计局数据）一、城市发展格局/产业结构年份20022003200420052006第一产业6.2％5.8％5.4％4.9%4.5%↓第二产业43.3％43.3％43.9%45.5%46.1%↑第三产业50.5％50.9％50.7%49.6%49.4%↓武汉历年产业结构（武汉市统计局数据）2006年，武汉市第一产业生产总值115.91亿元，同比增

4、长4.0%；第二产业生产总值为1194.00亿元，同比增长18.0％；第三产业增加值为1280.09亿元，同比增长13.0％。一、城市发展格局/居民收入武汉历年人均可支配收入（武汉市统计局数据）武汉2006年人均收入增长1510.26元，达到12359.98元，人均可支配收入较上年增幅13.9%，创11年来历史新高。在目前投资渠道相对匮乏的年代，房地产作为风险相对较小的方向，一直为广大投资者所亲睐，房地产投资风正在中国形成热潮。年份20022003200420052006人均可支配收入7820852495641084912359.98一、城市发展格局/武昌区域发展特征自然环境

5、山洪山公园蛇山风景区水长江东湖风景区沙湖四美塘公园旅游景点洪山广场东湖梨园武昌江滩紫阳公园一、城市发展格局/武昌区域发展特征交通环境1、旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。2、长江一、二、三桥和规划中的两条过隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头。3、西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。4、铁道部将投资8亿元对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。5、地铁四号线将与武昌火车站的改造同

6、时动工。武汉正迎来继改革开放以后的又一次发展机遇；经济大环境稳步向前，向上趋势明显；随着城市的发展，武昌发展落后于汉口现状正日益得到改善；武昌区的经济发展将在新的规划发展中受益良多；PART2开发环境研判二、开发环境研判断/宏观政策回顾国六条，九部委15条二手房征收营业税、个税财政金融紧缩土地增值税全面清理《物权法》正式出台交易秩序大规范土地风暴二、开发环境研判断/整体市场情况2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅

7、比2005年回落了3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。开发投资概况（武汉市统计局数据）二、开发环境研判断/土地市场情况2006年武汉市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供应中，95%为住房建设用地。土地总供应趋紧土地价格跌宕起伏2006年武汉市全年土地成交平均单价为3624.42元/平方米，同比下降36.1%；全年土地成交平均楼面地价为187