我国房地产制度改革进程及展望

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1、我国房地产制度改革进程及展望从计划经济体制下的福利分房制度到商品房买卖，中国房地产制度经历了第一代改革。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，中国的房地产行业也从此走上了10年的高速发展大道。当年，中国人民银行个人住房贷款管理办法颁布中明确约定以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，以此激励居民购房，正是这条规定，大大地促进了中国房地产市场的形成，也在若干年后成为点燃全民炒房的导火索。从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上。1997年，扣除土地购置费后的房地

2、产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%，对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。据权威部门曾经的测算，住房建设对GDP的影响约为10％，即住房建设增长10个百分点，就能带动GDP增长1个百分点；以此计算，中国GDP增长约有20-30%是由房地产业拉动的，房地产因此当之无愧成为中国经济的“重要支柱产业”，中国经济能够每年高速地增长，房地产起到了决定性的作用第二代改革：房价飞涨、分配不均与以保障为主导的第二代改革第一代住房改革最初的几年，政府出于增长的目的，对于房地产的宏观调控相当宽松。从ofwork,relationships,needandp

3、ossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱

4、惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。房地产到底提高了中国人民的生活质量，还是正在将人民往悬崖上推？根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施18号文件的第一年一一2004年，每平方米的房价就比

5、上年暴涨了352元。2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。但随着房价的上涨，很快一些城市的房价就突破这一防线，甚至达到14-15倍。　2008年，中国经济遭受到全球金融海啸的冲击，政府不得不全力稳定房地产并以此来维护中国经济增长的稳定，维护就业以及社会的稳定。其结果，2009年楼市的异常火爆再次出乎众人意料。虽然对于中国经济的成功“保八”，房地产同样居功至伟，但泡沫的上升令房地产成为众矢之的。于是，就在2009年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键则在于正式启动原已确定的第二代住房改革，让商品房与保障房并重，满足

6、不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。政府出台了“国四条”，进一步明确要求“ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember在保持政策连续性和稳

7、定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。在抑制部分城市房价过快上涨的同时，我们看到“国四条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。若大规模的保障性住房能够落实到位，可以预见，这将对保障中低收入阶层利益以及稳定房价具有重大意义。至此，房地产改革的方向，在第一代改革的基础上进行改良，纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障，让商品化与保障化双轮并行，