评估基准日产品售价的思考

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1、评估基准日产品售价的思考陕西同盛资产评估公司李贞、孙立红我国矿业权评估业是市场经济的产物，它在矿业权的流转中起着重要作用。该行业从无到有发展至今，应该说仍处于少年阶段，它和其它事物的发展过程一样，仍存在继续完善和提高的问题。2010年的第一次应考至今记忆犹新，从那时起，我国评估理论经历了一个重要发展时期，从2004年的《矿业权评估指南》→2006年的《矿业权评估指南》（修订）→2008年的《矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》等等一系列指导理论的出台，为矿业权评估师顺利进行矿业权评估提供了重要保障，使该行业逐步成长、规范，向着健康的道路发展。目前

2、，我国矿业权评估理论中的技术路线主要参照了国际通用的收益途径、成本途径和市场途径等，在评估师处理的大量日常业务中大量采用的是收益途径，如探矿权评估中的折现现金流量法及由此派生的约当投资法和风险系数调整法；采矿权评估中的折现现金流量法等。由于收益途径理论成熟、具有一定的说服力，在我国目前矿权市场发育不是特别完善及各评估标的差异极大的情况下，采用收益途径进行矿业权评估几乎是评估师的首选。但在操作实践中，我们也发现即使理论很完善但由于参数选取不合理，仍会造成评估结论的偏差，我们感受比较深的是基准日与基准日参数不匹配的问题，最突出的问题是产品售价问题，在准则《确定评

3、估基准日指导意见》（CMVS30200－2008）中明确规定“评估基准日是判断矿业权价值的基准时点，是评估结论成立的特定时点”“评估结论所表达的是注册矿业权评估师关于评估对象在评估基准日的价值意见”，既然是特定时点的价值，为什么在《矿业权价款评估应用指南》（CMVS20100－2008）中又规定产品销售价格“可以评估基准日前三个年度的价格平均值或回归分析后确定评估用产品价格，对产品价格波动较大、服务年限较长的大中型矿山，可以评估基准日前五个年度的价格平均值确定评估用的产品价格”，所以这个规定就有矛盾，既然我们提供的价值内涵明确指出是基准日的评估值，就应以评估

4、基准日的售价作参照，所收集的资料也是接近评估基准日的情况而不能追溯3～5年，如果这样就失去基准日现实意义，不能反映基准日的客观实际。我们现在看到的现实情况是我们在规避投资者的风险的同时却加大了出让方的风险，现实情况是矿老板不断获取暴利，大发资源之财，出让方损失严重，这应该是价格和价值严重背离的结果。任何投资都是有风险的，我们不能包揽投资双方的风险，我们的报告中所承诺的是评估基准日的价值，这在评估界是很正常的，如在资产评估中，企业价值和无形资产评估常常也要看企业相关资产前三年的经营报表，了解企业盈利情况等，但并不能直接采用其平均值，评估人员常常将其作为以后生产

5、经营的参考，根据以往的经营情况以及企业未来的发展规划、技改措施等来合理预测以后各年的经营情况，产品售价往往是以与基准日最接近的已签订的销售合同来确定。又如，在房地产评估中如果需要采用市场已成交的案例，评估人员应按规定选择基准日前两年以内的、同一供应圈的成交案例，评估人员不能直接采用交易价格，而是要根据行业变化资料进行自其成交至本次标的物基准日的时间因素修正；同样，在土地使用权评估中所采用的案例也与房地产的通用处理方法一致，即使采用政府公布的基准地价也往往要根据每年的价格指数进行调整，其目的是为了修正出基准日的售价。资产评估人员在逐台评估机器设备时也必须进行大

6、量的市场调查询价，要查出距基准日最接近的市场价格，很多机构订阅了《机器设备报价手册》，即使是当年的出版物，也因其数据均来自上年，一般谨慎的评估师会根据自己的经验做出一些调整，调整的因素是报价与实际售价的出入及时间因素等。在评估上市公司流通股票的价值时，资产评估人员不会因股市跌宕起伏、风险莫测而采用某一阶段的平均值，一定是和基准日收盘价一致的价格，如果要调整也是根据股票数量对总股权的影响进行一定的溢价或折价调整，以前的变化情况评估师无法调整，可对其变动风险加以说明。各行业都有其自身特点，市场每天都在变化，评估师所采用的参数都是最接近基准日的数值。矿业权的价值已

7、逐步被人们认识，随着地球上人口的增加及人类文明的快速发展，资源的有限性和不可再生性使人们对资源的需求越来越旺盛，供需矛盾日益加剧的结果就是价格的上涨乃至战争，所以矿业权价格的长期向上、涨价是不言而喻的。云卷云舒，花开花落，自然界的事物均有其自然规律和生长周期，评估人员反映的是某个矿业权在其发展的历史长河中的某一断面（相当于工程上的某一剖面）的情况，真实的反映基准日的情况才使客观、公正实至名归，也是评估价值内涵的重要体现。为了提醒投资人，我们可以在报告中增加“矿业发展趋势分析”及“市场风险提示”等章节，使其在讨价还价中更好维护自身利益。我们的报告必须具有时点性

8、，评估人员应做出使自己能看懂的评估报告，我们的报告做