项目三房地产评估

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1、辽宁金融职业学院理论教案项目三房地产评估【知识目标】1．熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容及其对房地产价格的影响。2．熟悉收益法评估房地产的基本思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类；掌握确定资本化率的纯收益与售价比率法、安全利率加上风险调整值法和各种投资风险、收益率排序插入法；掌握收益法评估房地产的计算公式。3．熟悉运用市场法评估房地产的基本思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的计算公式及

2、操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法。4．熟悉房地产评估的成本法的基本思路及适用范围；掌握土地评估的成本法操作步骤、土地价格的计算公式；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益的内容及计算方法；掌握新建房地产及旧建筑物的成本法评估操作步骤。5．熟悉房地产评估的剩余法的基本思路及适用范围；掌握剩余法的计算公式及其在房地产评估中的运用。6．了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序。7．了解路线价法的含

3、义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分率表的制作方法；了解路线价的四三二一法则；掌握路线价法的计算公式及在地价评估中的运用。【技能目标】能够对房地产价值进行评估。任务导入：某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入40％的

4、建设费用但估计至建成尚需l.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。讲授新课：第一部分房地产评估前期工作房地产评估的前期工作主要是指评估机构和评估人员在接受评估委托后开展的明

5、确房地产评估基本事项、拟定评估作业文案、实地勘查评估对象、搜集评估所需资料等工作一、明确估价基本事项房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定。因此，明确估价基本事项主要包括：明确估价目的、明确估价时点、明确估价对象。在一个估价项目中，估价目的、估价时点、估价对象三者之间是有着内在联系的，其中，估价目的是龙头。（一）明确估价目的辽宁金融职业学院理论教案估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房

6、地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让（又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让），房地产转让（又可分为买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿（又可分为土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算，设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，

7、等等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，房地产买卖中拍卖保留价（底价）评估；城市房屋拆迁补偿估价还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价，其中，货币补偿估价目的可表述为“城市房屋拆迁补偿估价，为确定货币补偿的金额而评估被拆迁房屋的房地产市场价格”，房屋产权调换补偿估价目的可表述为“城市房屋拆迁补偿估价，为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格。”不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估

8、价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。（二）明确估价时点估