城市综合体运营管理方案

《城市综合体运营管理方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、主题：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。　　综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。　　鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。　　一、综合体物业管理特点　　1.综合体物业管理的任务由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益

2、最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。　综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。　　根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。　　2.商业综合体物业基本的管理职能为：　　——办公室(含前台、财务、采购、仓库);　　——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);　　——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);　　——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理

3、等);　　——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。　　基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。　　3.物业管理收费特点constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10

4、thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulations　　由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。　　二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设　　工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。　　由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。　　为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。　　三、综合体前期物业管理服务介入方案constructionqual

5、ityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulations　　综

6、合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。　　项目规划设计阶段　　(一)参与人员　　前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力量。　　(二)主要工作内容　　1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时

7、停车场的设置等提出建议。　　2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmen