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1、城市规划与房地产开发的协调机制研究文章编号:1000-8462(2003)03-0393-04城市规划与房地产开发的协调机制研究①谢 晖(南京大学城市与资源学系,中国江苏南京 210093)摘 要:如何协调好城市规划与房地产开发的关系以实现房地产业的可持续发展,已成为当今房地产业界和城市规划界所最为关心的问题。文章重点探讨了城市规划与房地产开发的互动关系,包括城市规划对房地产开发的引导机制、房地产开发对城市规划的反馈机制等基本问题。城市规划通过对城市地价的影响、城市规划对土地利用的管理、城市规划控制指标的制定三方面来实现其对房地产开发的引
2、导机制。房地产开发通过对城市空间结构的影响、对城市发展的影响、对城市规划实施的影响三方面来实现其对城市规划的反馈机制。关键词:房地产开发;城市规划;协调机制中图分类号:TU984;F293.35文献标识码:A1 问题的提出1978年十一届三中全会后,我国的经济体制由计划经济开始向市场经济转变。在这个过程中,城市规划与房地产之间主要产生了三方面的问题,这些问题使探讨和确立城市规划与房地产开发协调机制的思路与方法具有极大的理论意义和实践指导作用。①房地产业虽然得到了加速发展但其发展不具有可持续性。也就是说,房地产业的发展未能与经济、社会、资源环
3、境系统进行有效的协调,房地产业的开发未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益的统一[1]。②城市规划未能有效地引导和控制房地产业的开发。具体表现在:由于城市建设投资主体由以前单一的、封闭的来源(政府)发展成多元化的混合构成,一些投资主体和城市建设集团对于经营房地产所带来的高额利润的追求导致对土地利用性质和强度的过分要求,从而忽视了社会效益和环境效益。③城市规划未能及时地对房地产开发的反馈作用作出反应。在现代商品经济条件下,房地产开发也会影响城市规划的制定与实施,为城市规划提供参考。如房地产的开发对住房制度、城市空间结构、城市发展都具有重要的
4、影响。随着新形势的出现,城市规划未能及时地做出调整,城市规划理论的发展滞后于现实的需要。总之,房地产业的高速发展促使城市面貌迅速发生了新的变化,正是这个产业把规划的一幅幅蓝图物化为一块块城市实体,这里既包含着城市规划对房地产开发经营活动的控制、引导作用,也反映出房地产开发对推动实施城市规划的积极效应。正因为这样,学术界对于城市规划与房地产开发的协调关系的研究逐渐提上日程,但还缺乏深入的剖析。本文针对这些问题,希望能够做出一些有益的探索,为城市规划理论的发展开拓视野。2 城市规划对房地产开发的引导机制分析 城市规划与房地产开发两者之间是相互
5、联系的,且通过各种方式、机制和强度互相作用,两者的协调机制是在互动作用基础上的协调发展。因此,有必要具体分析两者之间的作用机制,即城市规划对房地产开发的引导与控制机制、房地产开发对城市规划的反馈机制。只有在详细分析两者的相互作用方式与机理,才能实现两者的协调发展,为优化房地产开发提供依据。城市规划对房地产开发的引导机制主要表现在城市规划对地价的影响、城市规划对土地利用的管理、城市规划控制指标的制定三方面。2.1 城市规划对地价的作用机制城市的性质、职能与规模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平,以及城市建设总体容量
6、控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决策决定的。通过规划确定各个地块的市场价格可以使城市用地向最有效利用方向发展,以获取最佳土地使用效益,并在一定程度上引导房地产向合理的方向发展。2.1.1 城市的性质、职能与规模对地价的影响。城市性质要求其城市功能和城市形象与之相适应,这就带来了不同性质、职能与规模的城市,其土地的供求关系、对容积率的要求、对土地的利用强度也不同。如一个城市定位于某一区域的经济中心、商贸中心,则决定了其用地构成中商业及其它第三产业用地比例较高,而商业用地级差收益最大,地价最高。同时,城市规模
7、越大,级差地价也越大。由此可见,城市总体规划决定了城市的性质、城市用地规模和主导职能,因而影响到城市的地价水平,从而引导房地产开发的强度、方向与规模。广州作为华南的经济中心、商贸中心,决定了广州用地构成中商业及其它第三产业用地比例较高,而商业用地级差收益最大,地价最高,同时,广州市具有悠久的历史,城市规模较大,人口拥挤,人均用地指标较低,供求矛盾突出,尤其在中心大组团的老城区内,商业发达,交通用地紧张,建筑密度较大,城市地价水平居高不下,因此广州的总体地价水平与全国同等规模的城市相比名列前茅。2.1.2 城市的用地结构对地价的影响。城市规划
8、确定了城市用地功能分区,也决定了城市内部不同区域的地价水平。住宅用地要求有较好的人居环境和方便的交通条件,对区位要求较大;而工业用地主要考虑交通是否方便,地块是否够大、水电等基础
