新聚仁_上海象屿集团象屿北场1号项目营销代理投标报告_市场研究_营销策略_2012年

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1、新聚仁_上海象屿集团象屿北场1号项目营销代理投标报告_市场研究_营销策略_2012年上海象屿集团象屿北场<1号项目20<12年6月营销代理投标报告Part.<1市场环境分析Part.2项目价值理解Part.3项目客源定位Part.4企划包装建议Part.5营销策略建议Part.6推广执行计划Part.7业务团队介绍【报告目录】Part.<1市场环境分析整体宏观市场表现各地微调动作频频，在不触碰限购红线的条件下，给予政策支持；降息之后，首次按揭成本降低，将刺激客户入市市场整体可售住宅总量超过千万方，刚需类住宅产品成为市

2、场成交绝度主力，价格成为去化的保障整体竞争市场表现本项目不仅面临来自项目周边闵行松江板块的区域性竞争，同时亦面临来自上海外围成熟区域通过交通导入的客源分流莘闵新盘有限，多为尾盘销售，但周边临近板块，以万科城为代表的项目未来供应巨量，同时区域二手房挂牌量大，价格优势明显，成交活跃，区域市场面临一二手双重竞争品牌开发企业众多，大盘聚集，整体供应巨量，通过区域发展成熟有利条件，以轨道交通导入优势，吸引大量市区购房者在刚需市场竞争激烈，外部客源分流的情况下，价格成为市场晴雨表，通过精准的客源定位，确保本项目运营成功整体竞争市

3、场小结<1、本区竞争市场：刚需市场表现，同质化竞争显著，后续供应量大，在现有市场大环境背景下，竞争压力骤增；2、外区竞争市场：存在明显的价格竞争，同时其便捷的轨道交通，相对本项目而言，市区导入客户存在分流的可能性。在刚需市场竞争激烈，外部客源分流的情况下，价格成为市场晴雨表，同时精准的客源定位，是本项目成功运营的关键Part.2项目价值理解20<1<1年9月<15日，九亭一宅地降价再度出让上海象屿<14.5亿元摘下土地面积：<120662.9平方米容积率：<1.5楼板价：80<1<1元/平方米四至位置：东至竹港河，南

4、至康城小区，西至规划幼儿园，北至沪杭高速公路20<1<1年上海西南出让的唯一纯住宅用地地处松江闵行两区交界，发展力度弱，规划滞后地处虹桥机场航道下方，且紧邻高速公路，噪音粉尘污染较大如果仅站在九亭的角度来看，我们并非板块核心，现有条件与九亭在售各项目存在较大差距让我们从更深的层次对本项目的价值进行重新认识……城市的视角看项目项目地块九亭板块新桥板块颛桥板块莘庄板块七宝板块古美板块九亭镇8.<1公里<10公里3.6公里3.<1公里莘庄中心4.3公里名属九亭，实为莘庄，<15分钟车程至莘庄各大主要区域项目地块莘庄区级中心

5、七宝地区级中心颛桥地区级中心江川地区级中心旗忠马桥社区级中心梅陇社区级中心紫竹社区级中心项目地块二十年发展，成熟区域，上海人口密度最大的外围板块<1997年，<1号线南延通车<1995年，莘庄工业区批准设立，第一家大型超市开业2000年，上海紫江产业园批准成立<1998年，起于莘庄的A8沪杭高速通车，亚洲最大的车行立交桥莘庄立交建成<1999年，天为经济城批准成立，大型居住社区上海康城一期开盘2002年，起于莘庄的沪金高速A4通车2003年，沪闵高架通车，大型居住社区上海康城二期开盘2004年，5号线通车，大型居住社

6、区上海康城三期开盘，万科假日风景、东苑新天地等住宅小区集中入市2005年，大力发展非公经济，通过招商平台引进民私营企业<1807家2006年，产业结构调整，大力发展服务业，主攻商务楼宇经济2007年，莘庄商务中心批准成立2008年，莘庄仲盛世界商城、百联南方商城开业2009年，地铁<12号线开工建设20<10年，加快商务区动迁和土地储备速度，编制三产发展规划20<1<1年，莘庄龙之梦开业，启动莘东板块建设，提升招商成效两条轨交，多条高速，联通上海各区，构成便捷的交通体系<1号线5号线G<15G60S4S20S20沪闵

7、高架MMG60莘松路莘北路莘福路轨道交通项目地块莘庄中心区域龙之梦仲盛广场乐购巴比伦生活广场弘基广场<123456两公里内，商业密集，完善的商业配套支持高居住价值站在城市的视角，我们看到二十年的发展历程，莘庄已经从上海的一个外围区域，蜕变西上海最具生活价值的居住板块，成熟的形象深入人心对于本项目而言，莘庄成熟的发展环境，价值认可度高，使得本项目具备极佳的发展外部条件自我的视角看项目20万方规模社区，全刚需产品规划，得到良好的政策保护2+<1房：9<1㎡2房：8<1-82㎡三条条自然水系环绕，具备良好的生态宜居环境竹港

8、泾天然河道G60象屿成熟产品系列典范之作，铸就项目精品地位立面风格：经典Artdeco的建筑风格立面材质：面砖、石材为主景观风格：装饰主义园林风格景观特色：坡地景观打造，石材铺装，多组团景观小品公共空间豪华精装，拥有超越同级别社区的产品力未来区域唯一精装社区，全面升级区域居住品质站在自身的视角，我们看到本项目的20万方规模效应，符合市场背景的户