【房地产】宝珠新村二期营销策划案前部分

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1、〈宝珠新村续建项目营销策划报告〉第一部分市场分析第一项珠海房地产市场分析一、宏观环境分析1、2001-2020年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时也影响着珠海房地产市场的发展方向，珠海房地产开发区域由2002年前的城区集中式开发逐步转向分散组团式开发。2、港珠澳大桥兴建在即港珠澳大桥已经得到国家有关部门同意，准备兴建。该大桥的兴建

2、，对珠海的发展有着不言而喻的影响力。珠海未来将成为交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域性中心枢纽城市的战略发展地位。3、城市西拓，工业西进近年来，珠海市委、市政府实施系列重大战略决策，“城市西拓，工业西进”，规划高新技术产业基地，创建大学园区，加强教育产业化，有选择地发展工业，规范有形要素市场等一系列制度和体制创新，珠海在经济转型期已初步具备了加快发展的基本条件。二、房地产市场状况分析1、控制信贷源，全面提升房地产

3、行业准入门槛2003年6月，央行出台了《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》。规定从房地产开发的源头土地储备阶段就提升了行业准入门槛，诸多方面对房地产开发企业提出了更高的要求，使资质低、过往开发业绩不佳、自有资金量低、项目开发基本条件欠缺的企业在房地产开发的开始阶段就被筛选淘汰。2、房产市场适度放开，盘活烂尾楼工程成为下一阶段政策重点36安诚物业顾问有限公司2003/10/7〈宝珠新村续建项目营销策划报告〉至2003年6月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工

4、，盘活烂尾楼工程将成为下一阶段珠海房地产政策的重点。3、供应量回升，需求较旺，商品房空置情况有所好转由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供应量逐步有序地释放，珠海楼盘的空置率有了大幅下降，降幅达到30%，对促进房地产市场良性循环起到了巨大的作用，呈现购销两旺的态势。2003年，大部分城中村改造项目推向市场，非城中村项目解冻，使得市场供应量回升，预计增长势头将会随着政策的进一步放开将会继续。4、城中村改造进入第三年，其供应量在未来三年仍是楼市主角经过三年时间的改造，已揭标进入改造体系的城中旧村及其联动

5、项目为珠海房地产市场提供的商品房面积约400万m2，至今已售约100万m2，在建在售约150万m2，其它非城中村项目上市面积约50万m2（如华发、和黄、旭日湾等大型项目的在售面积）。已进入拆迁改造阶段的城中村项目及其联动项目由于开发规模大，开发周期长，除回迁房外的商品房上市面积巨大，在未来三至五年内仍为珠海房地产市场提供巨大的供应量。5、未来一年，销售压力加剧市建设局房地产科分析指出，销售压力增大的主要原因是２００３－２００４年城中旧村改造项目推出的商品房将进入高峰期，据预测，今明两年每年推出的商品房都

6、在１００万平方米以上，再加上新开工、复工的其它项目，市场有销售压力是显而易见。6、价格回升至较高位，但继续上升遇阻近几年新推住宅的素质与过去相比亦有大幅提升。供求矛盾的减轻和楼盘素质的全面提升使长期以来形成的住宅价格下滑局面得到扭转。但随着2003年6月非城中村项目的逐步解禁，楼市价格的持续上扬将受到较大压力。小结：1、城中村改造项目进入提速与升级阶段，城中村政策解禁，供应压力增加；36安诚物业顾问有限公司2003/10/7〈宝珠新村续建项目营销策划报告〉2、港珠澳大桥兴建，城市西拓、工业西进等系好消息

7、的出台，珠海的房地产空间将因为城市地产的提升得到极大的延伸，从以本地为主的狭小市场转变成为辐射本地、珠三角、内地和港澳地区的综合性市场。三、珠海市在建在售楼盘的总体特点1、价格竞争激烈。由于城中村改造项目拥有政策优惠，成本大大降低，利润空间较大。在改建项目集中上市的情况下，各项目争相降价以获得更多竞争优势。今年市场平均价格比去年同期平均价格下降约200元/m2。2、住宅小区规模逐步扩大。占地一般在六万平方米以上，建筑规模基本在十万平米以上甚至几十万近百万平方米。3、小区内配套设施日趋完善。幼儿园、学校、

8、市场、主题会所等已经属于必备配套设施，也是成熟社区的重要标志。4、物业立面造型考究，园林、景观丰富多彩。5、结构式样繁多，户型多样，能够容纳更多的消费阶层。不同的结构包括平层、跃式、三错层、复式等，户型从一房到五房不等。6、物业管理日趋完善。服务内容除物业日常维护外，还包括了更多的个性化服务。如：入户维修、幼儿上学接送、代收缴水电费、聘请保姆、送餐服务等等。四、珠海市场消费者购房特点1、消费者购房总金额主流为25万—30万元。此价格区间是本