某房地产企业土增清算

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1、某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，

2、印花税38万元。3、销售房屋取得收入7.5亿元。4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认：1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。2、销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1.6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元

3、成本价入帐，实现收入500万元。4、以分配股利形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。7、收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。10、开发的商业用房有400平方米用于

4、企业办公，未对外销售。11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置计算应缴纳土地增值税。1、确定收入：（1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元出售给职工住宅应实现收入＝3492.78×2500＝8731950.00元出售给职工住房已实现收入5000000元出售给职工住宅少计收入＝8731950－5000000＝3731950元普通住宅共计应实现销售收入＝590000000＋40000＋37

5、31950＝593771950元（2）其他用房外销平均价格＝160000000÷（30000－1000—2500—5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositiona

6、ndachieve400）＝6130元分配给股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元其他用房应实现总收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元2、确定扣除项目金额（1）应扣除开发成本总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元总建筑成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000元合计：425000000元平均单位成本＝425000000÷（210000—公共配套设施5000

7、）＝2073元用于办公商用房成本＝2073×400＝829200元该项目应扣除开发总成本＝425000000—829200＝424170800元普通住房、其他用房占总建筑面积的比例：普通住房面积占总面积百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83%其他用房面积占总面积百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17%普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：普通住宅应扣除开发成本＝424170800×83%＝352061764元其他用房应扣除开发成本＝424170800×17%＝72109036元（2）、确

8、定应扣除开发费用：普通住宅应扣除费用＝352021764×10%＝35206176元其他用房应扣除费用＝72109036×10%＝7210903元（3）、确定应扣除税金普通住宅应扣除：营业税金＝593771950×5%＝