房地产产权登记制度

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1、房地产产权登记制度　　篇一：浅谈房地产权统一登记制度　　谈房地产权统一登记制度　　在现实工作中，争论已久的有关不动产登记的制度问题，成为人们关注的热点问题之一。本文拟从我国现行房地产登记历史渊源、现状以及存在的问题入手，对我国不动产权登记制度设计的若干问题做一浅析。　　一、现行房地产登记制度的历史和现状　　（一）我国房地产权登记的历史渊源　　我国的房地产登记始于新中国成立初期，在接管原国民党政府地政局的基础上，组建了房、地合一的房地产管理局，在接管城市的同时开展了房地产的清查、登记和核发房地产权属证明的工作，实行以土地登记为核心、房地合一的产权统一登记制度。社

2、会主义改造开始后，国家宣布土地收归国家和集体，建设需要的用地由国家无偿划拨提供，土地的产权管理逐步弱化，并一度中断。　　我国关于房产、地产登记的立法起步于20世纪80年代中期。1986年《土地管理法》颁布实施，同年国家土地管理局设立，国家实行城乡土地的统一管理，重新建立了土地登记制度并日趋完善。1989年国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，规定了国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。由于职能划分的原因，《土地登记规则》仅规定了土地权利登记，没有规定房屋产权登记。1995年，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的有关规定，国

3、家土地管理局对《土地登记规则》作出修订，1996年2月1日起实施并延续至今。　　房屋所有权的登记始于1986年城乡建设环境保护部的一个规范　　性文件，即1986年2月15日印发的《关于城镇房地产产权登记、核发产权证工作的通知》，1987年4月21日城乡建设环境保护部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，对房屋所有权的登记进行了规定，没有涉及房屋他项权利的规定。1990年12月，建设部发布了《城市房屋所有权产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋所有权及他项权利的登记作出了规定。1994年，《城市房地产管理法》和《担保法》出台，对城市房地产的权属登记分别从管理的角度和

4、抵押权登记的角度作出了规定。1997年，建设部制定发布《城市房屋权属管理办法》，对城市房屋的权属登记作了明确的规定，但仅涉及城市规划区范围内国有土地上的房屋权属登记，没有就其他房屋产权的登记作出规定。　　（二）当前我国房地产登记发证的主要法律规定　　《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属管理办法》等十多部法律、行政法规、部门规章中的几十项条款对房地登记分别作出了详细的规定，其中同时涉及房、地登记问题及房地登记方式与房地产登记机构问题的是《城市房地产管理法》的第六十条的一般规定和第六十二条的特别规定。第六十条规定：“房地产转让或变

5、更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书，向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用证书。”第六十二条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，政府可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法六十条的规定将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证　　书”。　　各地在地方性的立法中，也对房地产登记问题作出了不同的规定，因大多数的省（市）房、地机构分设，大

6、多规定房、地分别登记，如江苏、浙江、北京等地，少数省市规定统一登记，如：上海、重庆、广东、安徽等地。　　（三）我国现行房地产登记发证的主要做法　　1.房、地机构分设，规定房、地分别登记并实际执行。　　目前，我国大多数省市自治区、地方行政主管部门分设，按照城市房地产管理法的六十条的一般规定，实行房、地分开登记发证。但是，近几年我国一些省市为体现便民高效的立法理念，做了广泛的讨论，经过调研、听证、省人大三次审议通过，对机构合一前提下的房、地统一登记做出了前瞻性的规定，设立一个专门的窗口，统一接受房、地登记申请，并明确了办理时限。这种做法实施三年来，房、地两个部门本

7、着高效便民优质服务的精神，严格按照要求时限办结。特别是土地的登记发证，由于建立了较为完备的地理信息系统，推广和采用了预分割登记技术，将大量的技术性工作提前，房地产涉及的土地登记，已经做到立等可取。XX年，国土资源部在全国推广了土地分割登记技术，目前这项技术已在实际中应用并在全国范围内广泛采用。　　2.机构合一，统一登记并实际执行。　　我国部分直辖市和特区，房、地管理部门机构合一，同时，通过地方法规定房、地产实行统一登记并实际实施。虽然机构合一，登记合一，但其中在登记的实质上仍有差异。一个登记机构，颁发统一的一个证，但实际上是“一本两证”，一个本子里分别登记土地

8、、房　　屋的产权状况，在技术上仍然是两