新龙岗商业中心-二期价格制定方案

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1、世联地产顾问（深圳）有限公司新龙岗商业中心二期价格制定方案目录一、定价的背景二、楼层均价的确定三、铺位分类及分类均价的确定四、付款方式及平均折扣率五、生成价格表六、销控方案一、定价的背景一期价格实现过程的回顾成交均价节节攀升，已经超越价格目标。二、楼层均价的确定初步确定楼层均价二期特点分析：位置更好，昭示性强；规划有大中庭，弱化楼层差别；引进上海家居第一品牌——盛源大地开业早，价值实现早。二期比一期的产品更有优势。详见楼盘比较表市场比较法初步确定二期楼层均价与一期比较后，获得的比准价格2层：11032元

2、/平米3层：7381元/平米市场比较法的修正因素1、客户对单价的敏感度较低在一期的销售过程中，先后涨了3次价，其中三楼涨了20%，但是，并未直接影响到销售速度。主要原因：10年返租100%的策略，导致客户较注重首期和投资回报；对单价的变动并不敏感。2、促进一期剩余单位的销售当前，一期尚余37%，为了先消化一期商铺，需要通过高价差，引导客户选择一期；在折扣上也引导客户先买一套一期，再买二期有5%优惠。3.招商情况良好二期招商率为70%，租金约为70元/平米，按照市场惯例，可以支撑1万元/平米的价格。根据上

3、述因素，将价格修正为：三、铺位分类及分类均价的确定同层铺位分类考虑因素：.1.人流分布二、三楼中庭面积为1430平米，出入口较多，人流分布均匀，价值递减明显。2.一期价格制定的经验反馈由于客户对单价的差异敏感度较小，过于复杂的价格表，反而加大业务员的解释工作，因此，二期铺位价格差异测算适当简化。综合上述因素，以中庭为中心，按照价值递减的顺序，依次将铺位分为：内环铺中环铺外环铺边角铺铺位分类2层分类及价格考虑因素：距中庭远近、天桥、边角1350012000110001100011000130001300

4、013000140001200012000140003层分类及价格考虑因素：距中庭远近、边角8500750075007500850090009000900090009500950085008500四、付款方式及平均折扣率二期付款方式及折扣率促销折扣的安排其中：9月8日前认购，每套可有1万元优惠（实行递减原则，预计实际优惠5000元/套）；一期业主购买额外5%优惠；开盘期，成交客户5%折扣。五、生成价格表新龙岗2期价格表六、销控策略房号销控的目的：调节各层和铺号的均衡销售。销控方案：保留合并发展商保留阶段

5、性保留合并2楼销控方案阶段性保留3楼销控方案合并Thanks