鞍山房地产市场分析ppt教学课件

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1、一、环境分析扩城总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局措施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动；西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北调：城市北面已抵辽阳边界，

2、发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。城市空间布局城市发展格局铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“

3、总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境。立山：全力发展“房地产”实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标。千山：建成商贸物流和高标准住宅区以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设。中心城区建设单位：元

4、，％鞍山城市居民收入和消费形势2008年,鞍山市城市居民人均可支配收入约为13000元,同比增长18%,但受宏观经济影响,居民的消费支出比例大大低于以往年份。2009年上半年,鞍山市城市居民人均可支配收入为7994元,同比增长10%,预计年度增长在10%到12%之间,增长率远低于2008年度,但受市场回暖的影响,城市居民的消费支出比例明显回升.预计2009年鞍山市城市居民消费总额与2008年将基本持平.2006年至2009年，鞍山商品房价格年均增幅在8.8%，年均增幅为200元/㎡左右。人均收入增长速度高于房价的增长速度，居民消费能力潜力

5、增强。经济指标据统计统计局数据表明，2009年鞍山市人均居住面积22.5平方米，根据“十一五”规划，鞍山市计划明年人均居住面积为23㎡，截止2010年人均居住面积尚有0.5㎡的差距。2008年鞍山人均居住面积为22.5㎡2010年鞍山人均居住面积规划为23㎡人均居住面积增幅带来的市场需求同类比较：2008年辽宁省人均居住面积为24㎡2008年全国城市人均居住面积为26㎡鞍山市人均面积增加已成为必然趋势！营销提示[观点一]2011年鞍山楼市将进入深度调整期，虽然市场持续放量，客户刚性需求不减，但是政策不确定性会对市场产生一定影响。[观点二]

6、鞍山房地产市场将处于震荡上升的状态。政府宏观调控及开发商刺激性政策将直接影响市场动态。[观点二]整体保持稳定是发展趋势。二、板块分析胜利北路板块胜利南路板块两馆板块营城子板块高新区板块新钢广场板块永乐板块立山区胜利北路板块——鞍山楼市的新生板块，立山不出，谁与争锋板块描述：立山广场属于立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”，而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重点区域

7、。板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在4000元-4800元/㎡，大部分楼盘均价在4500元/㎡左右，主力户型面积80-100㎡两房两厅一卫；沿街底商均价在7000-9000元/㎡左右。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%，另外铁西区占10%，千山、铁东区占10%，外地人占10%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%，在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20

8、%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在立山做生意的个体户小老板占10%；购房者以婚房、自住型为主，投资客群不多。代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象、马