住宅户型改良专题--高层住宅“偷面积”手法2011-45页

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1、住宅户型改良专题高层住宅“偷面积”手法Z.Y.Consulting专题总纲“偷面积”概念诠释“偷面积”之创新手法“偷面积”经典案例解析Z.Y.Consulting“偷面积”概念诠释何为“偷面积”【概念诠释】:依据:《建筑工程建筑面积计算规范》偷法:把只计算半建筑面积(比如未封闭的阳台,挑梁等)和不计算建筑面积的各类建筑(比如层高小于2.20m以下的夹层,插层,技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室,房屋的天面,挑台,飘窗等)的面积尽量的放大;增加层高,一层产权两层实用(多为顶楼复式),通过减少分摊,增加实惠,促进销售。Z.Y.Consult

2、ing“偷面积”之创新手法不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸,实际窗地面与房间地面相同,变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室,半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)“偷面积”的几

3、种常用方法Z.Y.Consulting“偷面积”之创新手法“偷面积”的几种常用方法8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层,插层,技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台,未封闭的阳台,挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊Z.Y.Consulting计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的

4、公共面积(高层高,夹层等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊面积,增加套内实用面积)“偷面积”之创新手法“偷面积”的几种常用方法Z.Y.Consulting“偷面积”之创新手法房地产商“偷面积”惯用手法汇总Z.Y.Consulting“偷面积”之创新手法房地产商“偷面积”惯用手法汇总Z.Y.Consulting“偷面积”经典案例解析深圳◎偷面积由来背景:典型移民城市,

5、置业需求旺盛;地根紧缩,寸土寸金,楼面地价日益飙升,销售单价水涨船高,高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择,偷面积的各类有效办法成为深圳所有开发商赢得市场的利器;Z.Y.Consulting“偷面积”经典案例解析利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一)其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开发商会做一个较低的平台,这称为低台

6、凸窗,这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进,开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。缺点:大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。Z.Y.Consulting“偷面积”经典案例解析“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用:通风采光佳,实用,视野开阔,建筑立面美观,有效增加

7、了客户的套内面积,卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗,卫生间的净高要求低,落地凸窗的应用最为理想Z.Y.Consulting“偷面积”经典案例解析“绿洲丰和”凸窗经典案例Z.Y.Consulting“偷面积”经典案例解析利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二) 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积,故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。

8、将这种“偷”面积方式发挥到极致的是,开发商在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。

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