北京赛车交流群1222-111

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1、“以房养老”的民法分析1“以房养老”的含义　　“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。在老人去世后，房子则由银行等

2、金融机构收回拍卖，用于还贷。　　“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。近年来，社会各界也提高了

3、对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。　　2“以房养老”的《合同法》分析　　“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。　　借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄

4、在60周岁及以上。笔者认为，根据我国的情况，应当要求满足下列条件：（1）借款人应年满65周岁为宜。60周岁一般老人会退休，经过3至5年之后经济能力会有所下降，并且距离平均寿命还有10年，减少了金融机构的风险。（2）借款人应当具备一定的经济能力，但是也不能高于当地的中等水平。反向抵押的根本目的是为了保证老年人老有所依，政府在反向抵押中承担一定的风险，因此，对于生活富裕的人而言并不需要这一制度的保障。（3）借款人应当具有行为能力。民事行为能力是指民事主体能够独立的参加民事活动，享有民事权利承担民事义务。根据《合同法》的规定，只有具有民事权利能力和民事行为能力的主体订立的合同才有

5、效。为了与《合同法》5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve相对应，也应当要求借款合同的老人应当具有完全民事行为能力，有精神病等限制行为能力人以及无行为能力人只能由其法定代理人

6、及成年子女作为抵押合同的主体。（4）借款人具有中国国籍。即使外国人或者无国籍人在我国购买房屋，也不能进行反向抵押，因为“以房养老”具有一定的养老保障的性质，我国对外国人或者无国籍人无此义务。　　贷款人，不同的国家贷款机构也不相同。在美国，贷款机构是最多的，任何银行、信托公司、储蓄银行均可以提供贷款。在我国由于反向抵押合同具有贷款期限不明确，房屋的波动价值较大以及贷款合同签订较为复杂等特点，因此要求贷款方要具有雄厚的资金，熟悉房屋抵押贷款的业务以及防范化解贷款风险的能力。我国关于反向抵押贷款的主体在理论上有较大争议，主要包括以下几种：（1）商业银行。在资金规模方面，商业银行具

7、有较大优势，并且商业银行一直从事传统贷款业务，具备化解贷款风险的能力。但是，现行法律与商业银行从事反向抵押业务存在一定的冲突，主要表现在经营原则的冲突和管理冲突。（2）保险公司。养老保险是其传统业务，具有专业的精算团队，能够提供较为丰富的金融产品以供选择。但是保险公司从事反向抵押贷款业务也存在一定的缺点，保险公司几乎从未涉足过房地产行业，对于房屋评估等内容经验欠缺。单不透明，索赔困难，使得民众对保险公司不信任，保险意识不强等。（3）社会保障机构，具有社会一定的公益性质，建立社会保障体系，增加养老资金筹措方式是社会保