告诉你一个产生房地产泡沫的小秘密

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1、告诉你一个产生房地产泡沫的小秘密近年来房价的暴涨，不仅让消费者恨得牙痒痒，也引起了决策者的极大担忧。这种担忧，因为源自美国次贷危机的世界金融危机而得到强化。所以我们的上届政府甚至用了限购这样的违背市场原则的政策来“遏制”房价的进一步走高。那么，到底如何才能判断一个房地产市场是不是价格过高了呢？很多人都在运用一个所谓国际通用的指标:“房价收入比”，比如最近的易居研究院《全国30个省份房价收入比排行榜》。也就是说，把一户家庭的住房价格除以这户家庭的一年总收入，大致得出能够体现“为了购买这套房子这户人家需要不吃不喝工作多少年”的

2、一个数字。这个数字过高，就被认为是这个房地产市场出了问题，有可能陷入“泡沫”的境地。我从2009年开始，就对媒体广泛使用这个指标来说事儿表示了极大的担忧，最终的思考成果发表在了国际学术期刊上。（见《ChinaEconomicReview》23(2012),pp1206-1210）就像是国定假日高速公路免费通行一样，当下的政治体制推出一个不恰当的政策似乎很容易，要想再变革就很难，很难就需要一再重复地呼吁。所以时隔五年我还需要对于房价收入比的运用一而再，再而三的质疑。5.1-9,,services,andmakethecity

3、moreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve5先看看国家统计局网页上公布的数字：2009年全国商品住宅的平均售价为4459元/平方，那么100平方的一套房大约是45万。而由国家统计局公布的

4、城镇居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，那么按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。这样计算的2009年的房价收入比就是8.65倍。当时这个比例被认为是很高的，比如国泰君安证券研究所所长李迅雷等人在2009年所做的《上海房地产发展趋势分析》中认为，2008年上海房价收入比是12倍，而美国的房价收入比是5倍，英国的相应数字是4倍；无独有偶，当时社科院的《经济蓝皮书》也说全国的城镇居民房价收入比达到了8.3倍。而据他们说，这个数字合适的区间应该在3-6倍。其实比这种研究更加搞笑的是一个网络帖子，贴出了更早时候的

5、一个媒体报道，原来在1989年就有媒体认为房价远远超出了老百姓的收入，换一句话讲，那时候的房价收入比就够高了。看起来媒体的工作不是很难，因为这些文章只要换一个时间就可以再次发表，内容基本不变。但是我们是不是应该问一问：这样的直观对比究竟能够给我们什么样的信息？显而易见的数据对比，能不能让我们直接得出“大部分中国人（或者说上海人）买不起房”或者“中国的房价比美国高很多”的结论呢？让我们来假设当时一户普通中国人买了一个平均价格的房，五年之后的生活会怎么样？5.1-9,,services,andmakethecitymoreat

6、tractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve5统计局只提供了2012年的数据：商品住宅平均售价是5430元，个人可支配收入是24565元。从2009以来的年均增长速度分别是6.5%和12%。所以，如果

7、我们简单延续这个增长速度，到了今年（2014年），商品住宅的平均售价和个人可支配收入应该大致为：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房价收入比是6.68，相较于2009年，已经有了很大程度的下降。当然，这个下降在当时是不确定的，正好以后这几年在限购等等措施下房价没有急剧上涨，否则的话，也许这个房价收入比不是下降而是上涨了也说不定。但是请注意，如果一户家庭在2009年通过贷款买了一套房子，那么以后这几年，他们每年都要把收入拿来还房贷，这样的话，对于这户人家来讲，更加有实际意义的“房价收入比”是现在（2014年

8、）的收入除以当初（2009年）的房价。而这个“房价收入比”的下降就不是那么不确定了！我们可以很简单的计算出来：对于在2009年已经购房的那户人家来讲，到了2014年，他们的房价收入比只有4.83了！这个贷款买房人的房价收入比，即便相比于发达国家，也不算高，更何况这个数字随着时间的推移还会继续急剧下降。所