客源分析,北京亚洲花园项目可行性报1

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1、房地产项目研究报告目录第一部分土地市场和供求状况第二部分目标区域市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析项目综述第一部分土地市场和供求状况北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地

2、“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场1、土地供应市场來自www.3722.cn中国最大的资料库下载去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地

3、稀缺。开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。2、

4、2005年1月至今年3月北京土地交易情况2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。3、2005年北京市房地产市场运行状况据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅用地供应情况2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。3、2005年北京市房地产市场运行状

5、况■住宅施工、新开工情况2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1％。3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅供销情况2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％3、2005年北京市房地产市场运行状况3、2005年北京市房地产市场运行状况■住房成交面积情

6、况2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80－140平方米，占商品住宅成交总套数的48％。3、2005年北京市房地产市场运行状况■住房价格情况商品住宅期房预售价格。2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9％。3、2005年北京市房地产市场运行状况小结：去年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量持续下挫，但到8月份以后交易量逐渐上升，且房价依然上涨，但总体成交量比2004年略低；这是由于北京本地购房者和大量外地在京

7、购房置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量依然强劲。4、2005年9月至今房地产成交走势◆商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）4、2005年9月至今房地产成交走势◆商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）4、2005年9月至今房地产成交走势◆住宅商品房成交走势4、2005年9月至今房地产成交走势◆住宅商品房成交走势4、2005年9月至今房地产成交走势◆住宅商品房成交各区分布4、2005年9月至今房地产成交走势小结：1、从上图可以看出北京住宅市场依然是消化量的主力产品，占到总成交量的90%左右。2、今年年初交易量有所下