大连柏林山综合体项目市场报告终(中原)

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1、大连柏林山综合体项目市场报告终(中原)91别墅篇宏观背景分析别墅市场分析客群定位产品建议价格建议宏观地段分析微观地块分析销售周期建议市场定位自身条件篇住宅篇住宅市场分析客群定位产品建议价格建议销售周期建议市场定位P3-6P8-22P24-28P30-88P90-104P106-107P109-166P168P170P172-177P179-188P190P192-198P200-201P203-2041我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论：大连是东北经济实力最强的城市，是东北购买力最强的城市。数据来源:大连统计局宏观经济分析11别墅类土地供应受到极大限制

2、，成就了别墅产品的稀缺性。政策链接2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地。各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。别墅相关政策分析1小结大连国民经济一直保持快速、稳定的增长势头，作为房地产发展的基础大环境良好。受国家别墅土地供应限制政策影响，别墅的稀缺性逐渐体现出来。尤其旅顺海岸线长、空气质量高、温度适宜，风景优美，更加容易吸引金字塔尖人物的关注和购买。1别墅篇宏观背景分析别墅市场分析客群定位产品建议价格建议宏观地段分析微观地块分析销售周期

3、建议市场定位自身条件篇住宅篇住宅市场分析客群定位产品建议价格建议销售周期建议市场定位1城市结构大连市由主城区、新城区、卫星城三部分构成。其中主城区即老城区包括：中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区。新城区包括：旅顺区、开发区和金州区。卫星城即北三市包括：瓦房店、普兰店和庄河。1大连已规划并初步形成以主城区为中心、新城区与卫星城相互环绕的组团式城市群，商品、资金、信息、人才等要素集散和交流的规模不断扩大。主城区依然是大连房地产发展的主要区域，但随着城市中心的逐步饱和，城市发展决定了西拓北进的的进程。旅顺区域作为西拓的主要承接点，房地产得以快速发展，现已成为大连住宅的主要开发区域之一。“北

4、进”是向北拓展到金州，并与开发区形成“新城区”。不过从目前市场情况上看，甘井子北部一段时间内将承担“北进”重要战略节点的职能。甘井子区北部也是大连目前主要发展区域。大连市重点发展区域与未来发展方向1大连传统的行政意义上的四区划分，已经与当前的房地产购买市场脱节，因此中原市场研究部按购买客群层次重新把传统的市内四区划分为：甘北、甘西、高新、泛星海、中部、东部等六个区域。大连市内四区细分区域情况1北三市作为大大连卫星城，未来城区主要以发展工业和旅游业为主。北三市房地产市场处于起步阶段，受政策影响较小，住宅价格相对较低，涨幅较快，可开发土地较多，房地产发展空间巨大。北三市金州区作为大连新市

5、区的重要组成部分，是大连主城区的功能延伸地。近年来全力推进工业化、城市化和现代化进程，是未来城市的工业集中发展区、大连产业拓展的承载区。金州区作为大大连北进的主要区域，未来发展前景乐观，但由于区域产业发展刚刚起步，住宅供应量巨大，目前房地产市场较为冷清。金州区在国家振兴东北老工业基地、大连建设东北亚重要国际航运中心、“西拓北进”等重大历史机遇面前，大连开发区再次提出“抢抓机遇、加快发展”的“二次创业”发展目标。开发区未来将成为以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑，智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。开发区为开放型产业先导区，辐射带动其他区域

6、发展。开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展。在产业的支撑下，开发区房地产市场得以快速稳定的发展。开发区旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展，促进设施配套的日益完善，城市建设进程加快。旅顺由原来的城市边缘辅助区，成为城市“西拓”的关键点。区域土地资源丰富，自然景观优越，随着交通配套的逐步完善，区域房地产市场快速发展，成为诸多开发商在大连投资开发的主要区域之一。旅顺区南关岭是未来大连火车站的所在地，该区域未来将是大连新的城市交通中心。新火车站即将建设、区域公交网络和有轨线路也将

7、日益完善；大钢大化区域未来将建成500万㎡的的综合性大型观海社区。甘北区域集中了大连大部分低端盘源，是大连日益增加的新人口的承载地。区域土地资源充足、交通情况正在好转，配套设施逐步完善，未来发展潜力十分大。甘北区域承载主城区功能，引领全市发展。甘北区域机场新区为未来实际公共副中心，甘井子区政府未来所在地，配套设施逐步完善。西山区域日后将建设国家4A级森林城市开放型公园，规划为西部宜居带。机场区域交通条件十分便利，盘源较多，质素较高。西山区域风景秀美，依山傍