破局! 浅谈二三线城市商业综合体如何突围

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1、破局！浅谈二三线城市商业综合体如何突围搜铺网消息：众所周知，近年来中国大陆商业地产发展迅猛，截止2014年底，上海已开业的购物中已经超过155家，为全国之首，这是由上海超过2000万的人口决定的。大量的外来人口造就了上海海纳百川的气质，也决定了可以容纳不同定位的众多购物中心同时存在。但在二三线城市，一般人口在三百万至六百万之间，较小的人口数量，支撑不了大量的商业综合体同时存在，也没有做小众定位购物中心的基础。以华东地区的常州为例，城市总人口470万人，目前已有商业综合体将近十个 ，2014年到2017年底，常州将新增300余万平米

2、商业面积，其中超8万平米以上的商业体将新增19个。预计届时人均商业面积将达4.8平米左右，跟上海、南京等城市大致相当。相比较一线城市而言，在人口少、消费力偏弱、同质化严重的二三线城市如何打造成功的购物中心呢？百货被迫转型“仅仅是购物的百货，已经没有未来。”业内人士说，受制于发展迅猛的电商，缺乏消费者日益增强的餐饮、娱乐、体验类需求，持续下滑的业绩是所有百货店的普遍痛点。已有25年历史的常州新世纪商城，从去年开始了转型之路，目标是从一家百货店升级为“吃喝玩乐购”的综合体版本此外，另外的两家传统百货 “常州市购物中心”和“泰富百货”也

3、纷纷引进餐饮、健身、咖啡、美容等业态。但受制于传统百货的通病：因过于追求坪效造成的空间感差，物业条件固化受限，从而引进餐饮、体验类业态的硬件条件不必备，其固有的在消费者心目中的形象转变较难，传统百货自身调整转型升级之路并不好走。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functio

4、nalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve现有商业综合体同质化严重，“个性不足”随着城市框架拉大，综合体开始布点常州。2010年以来，莱蒙商业街、吾悦国际广场、武进购物中心、茂业泰富城、新北万达、丰臣国际、邹区泰富时代广场、武进吾悦广场、武进万达等“体验式商业”矗立于中、南、西、北。目前，10万平米以上的综合体已达四家。但常州市场上分割销售型的购物中心还占主流，自持物业统一经营的商业体比较少。材料显示，常州的商业总量已经大大超载，但个性仍

5、然不足。业内人士分析，快时尚、量贩超市、传统百货的二三组合是目前常州市场的主流，消费者从新北到市区再到武进，在各个商业综合体中见到的品牌组合基本“千篇一律”。目前，各商业综合体也都面临着业绩下滑，掉铺率逐年增高的问题，这就是业态组合及品牌高度重合的恶果。新北万达在2011年底开业时盛况一时无两，其ZARA、H&M、沃尔玛、万千百货的组合在当时的常州市场上是一种创新，业绩一枝独秀，但在目前这个“遍地快时尚、全员大超市”的新常态下如何破局，将成为全体商业人的共同课题。5.1-9,,services,andmakethecitymore

6、attractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve那么，在二三线城市，如何做一个成功的城市级购物中心？地段是首要因素，只有在城市中心附近，交通动线汇集之处，才有可能打造有影响力和号召力的地标性商业项目。区域型购

7、物中心受限于地段、交通、周边人口及传统消费观念，一般都是满足于周边消费者的日常生活需求，业态相对单一，体验性差，这就决定了其项目的特质。而城市级购物中心的目标群体来源一定是不限于项目周边，而是对全市的消费者都有着独特的吸引力，这种吸引力可能来自品牌组合，也可能来自独特的项目气质。其次，自持物业、统一经营是必要条件。商业地产蓬勃发展十数年来，无数鲜活的案例表明，前期缺乏科学定位，中期以回笼为目的，后期缺乏系统运营体系的商业项目都无法获得成功。这对开发商、运营商的实力和经验提出了更高的要求。城市级购物中心瞄准的是全客层，但必须有偏向性

8、的攫取城市中高端消费者人群的青睐。“综合体数量增加并不可怕，可怕的是没有创新”。业内人士分析，“做为一个三线城市，一个城市级的商业综合体即要全业态又要差异化，才能吸引市民反复消费。” 符合当地消费水平的精准定位必不可少，在普遍以快时尚为主打的常州市