黄山天玺-一期营销策略讨论稿(2010.11.30)

《黄山天玺-一期营销策略讨论稿(2010.11.30)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、营销策略报告黄山·天玺项目黄山·天玺营销策略报告（思路讨论稿）重庆钢运·大藏京2011年2月前言本报告主要是从全局策略上进行把握，提出项目操作的基本思路，并以此作为整个项目的指导性纲领文件；主要注重一期的入市策略。没有目标的策略是空谈，那么，我们的目标是什么呢？对于黄山天玺项目，我们认为要达到4个目标：1、迅速扩大产品知名度和美誉度，将产品亮点充分展现2、迅速回拢资金，稳固销售的持续增长3、利润最大化4、开发公司的品牌形象与知名度。如何达到这4个目标呢？或者说，要达到这4个目标，我们要解决什么问题呢？1、如何在激

2、烈的市场竞争中脱颖而出？2、我们的项目卖给谁？如何找到客户？3、一期怎么卖？先卖什么？后卖什么？4、价格卖多少？5、推广主题做什么？6、如何进行有效的推广？问题一：如何在激烈的市场竞争中脱颖而出？1、我们所面临的市场环境黄山市场2010年，国家从4月份起不断出台政策调控楼市，黄山作为三、四线城市，受到了第16页共16页营销策略报告黄山·天玺项目一定影响。和去年相比，1-10月份，黄山的房地产开发投资仍然在继续增长，全市商品房的施工面积和销售面积也有较大增长，但是全市商品房竣工面积有所减少，商品房销售总额增长但中心

3、城区有所下降。1-10月黄山市房地产开发投资继续增长今年1-10月份，黄山市房地产完成开发投资110.93亿元，比去年同期的67.28亿元增长64.88%，其中10月份比9月份增长0.21%。中心城区完成投资65.5亿元，比去年同期的34.83亿元增长88.06%，其中10月份比9月份增长16.9%。1-10月黄山市商品房施工面积同比增长较大今年1-10月，黄山全市房地产项目施工面积532.58万平方米，比去年同期的440.61万平方米增长20.87%。其中中心城区房地产项目施工面积234.81万平方米，比去年同

4、期的208.63万平方米增长12.55%。1-10月黄山市商品房销售面积同比仍有增长1-10月份，黄山市商品房销售面积127.35万平方米，比去年同期的119.88万平方米增长6.23%，其中中心城区42.73万平方米，比去年同期的55.29万平方米下降22.72%。　　从统计数据来看，前10个月，4、5月份最高，分别为21.4万平方米、14.29万平方米，9、10月份次之，分别为12.14万平方米、14.22万平方米。1-10月黄山市商品房竣工面积同比减少1-10月份，黄山全市商品房竣工面积86.41万平方米，

5、比去年同期的119.8万平方米下降27.87%，但10月份比9月份增长5.39%。其中中心城区商品房竣工面积33.3万平方米，比去年同期的37.18万平方米下降10.44%，但10月份比9月份增长5.2%。1-10月黄山市商品房销售额同比增长但中心城区有下降1-10月份黄山全市商品房销售额为44.38亿元，比去年同期的35.54亿元增长24.87%，其中中心城区商品房销售额为19.57亿元，比去年同期的21.01亿元下降6.85%。数据显示，前10个月，同样是4、5月份最高，分别为7.37亿元、5.23亿元，9、

6、10月份次之，分别为4.22亿元、5.88亿元。1-9月份外地购房比例基本持平第16页共16页营销策略报告黄山·天玺项目由于市场对调控政策的消化，外地购房者不再持续减少。根据今年1-9月产权数据，黄山市外地购房者所占的比例按面积分约为18.55%，1-8月份为18.41%。其中中心城区商品住房购房者中，本城区购房者占44.72%，本市其他区县购房者约占26.95%，市外本省购房者约占11.61%，省外国内约占20.93%，境外约占0.64%。在9月30号新政策颁布之前，黄山楼市有逐渐回暖的趋势。按照数据来看，外地

7、购房者比例到9月30号之前并没发生巨大的变动。黄山楼市还是以本地人口消化为主，并没有过多依赖外地投资者或自住者。（数据来源：黄山市房地产管理局http://web.huangshan.gov.cn/JA102/）小结：经过国家新政的调控，现目前黄山市房地产开发商急于消化存量、回拢资金，在工期进度上稍放缓，市场进入小幅波动期，黄山市整体购房群体结构并无太大突破，外地投资比例并无增加，此空缺仍然很大。楼盘分析2010年，玉屏府、天都国际、碧桂园等在本地的大盘都相继推出自己的高档产品，并配套了五星级的酒店；“十大工程”

8、重点项目新徽天地、黄山徽商中心、黄山国际中心等一批续建项目正在强力推进；徽州区的纳尼亚小镇，新华联集团开发的千亩大盘，引起了极大的关注度；而在黄山区则开发了很多旅游度假别墅、酒店式公寓，如绘宸花园的美墅，利用极好的自然资源，依山傍水，打造集休闲娱乐于一体的休闲度假别墅；黟县也借宏村打造了以宏村奇墅仙境酒店式别墅为核心的黄山奇墅湖国际旅游度假村。开发量是前所未有的大，这也给