罗源县房地产投资分析

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1、罗源县房地产投资分析报告目录前言项目概况罗源概况罗源社会现状和经济形态对房地产的影响罗源县城发展规划及“打造罗源湾”对房地产的影响罗源投资消费观念对房地产的影响罗源房地产业现状及趋势宏观经济政策的影响项目分析项目建议一前言2009年，中国房地产市场突飞猛进，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。2009年年底，为遏制部分城市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策已由“宽松”转为“调控”。2009年，

2、福州全年销售近47000套，面积突破500万立方，比增达163.08%，各项指标均创历史新高。到2010年全市平均价格已攀升至每平米10000元以上，房价的增幅远超出经济增长速度和收入增长速度。横览全国70个大中城市，福州的房地产成交均价居于排名中上位置，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州和厦门，高于天津、大连、沈阳、重庆等大部分城市。而这与福州对比其他二三线城市的总体经济规模、人口密度、产业基础以及辐射能力等并不能并驾齐驱。然而即便在政策逐步从紧、土地出让价格快速上升、居民购房负担不断加大的背景下，福州城市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍然

3、在进一步发展。如何评价福州市及所辖各县市的房地产投资机会，确定战略目标，对于企业经营以及防范风险有着重要意义。二项目概况用地规模：343亩用地性质：商业住宅、别墅用地建筑面积：约500000平方米容积率：约2.5地址：距离罗源县城约4公里三罗源概况罗源县位于福建东部沿海，与台湾、马祖隔海相望。全县幅员1187平方公里，辖6镇5乡193个村居，总人口25.5万，其中畲族人口占8.1%，为福建省畲族主要聚居区之一。罗源有着丰富的矿产资源。罗源西北部地区有着丰富的“两石”，在全省名列前茅；农副产品及海产品资源丰富，种类繁多。从1993年起，连续8年蝉联福建省经

4、济发展“十佳县”。2008全年完成地区生产总值58.67亿元，比增17.3%；工业总产值94.91亿元，增长24.5%，其中规模以上工业产值62.58亿元，增长34.4%；农业总产值23.6亿元，增长5.2%；财政总收入完成3.31亿元，增长33.4%，其中地方级收入1.93亿元，增长29.3%；全社会固定资产投资额23.5亿元，增长59.5%；社会消费品零售额14.62亿元，增长16.6%；实际利用外资211万美元，增长16.14%；外贸自营出口总值2473万美元，增长10.75%；城镇居民人均可支配收入11551元，增长17.1%；农民人均纯收入52

5、14元，增长12.0%。罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，距马祖岛38海里、基隆港146海里、上海405海里、香港435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一；有近10万亩土地储量可供成片开发港区工业建设。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104国道、同三高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，福州市区65公里，距温州200多公里。沿海大动脉温福铁路正加紧建设，将于2008年建成，并在罗源湾开发

6、区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。四、罗源现状及经济形态对房地产的影响（一）罗源现状和经济形态的特点1、人口基数小，自然增长率高，政策控制增长在9%以内。截至2010年，罗源全县实际人口应该在27万左右，基本保持在政府控制目标内。但罗源属于典型的“南方农村型”城市，思想相对比较守旧，重男轻女问题一直存在。加上人口年龄结构的原因，因此人口增长率长期以来一直保持在10%的增长速度。2、总体经济规模在沿海县城中偏小，但近几年

7、，特别是“十一五”以来增幅较快。罗源县域经济总量偏小，经济基础相对薄弱，综合经济实力和区域竞争力较弱。首先从产业结构上看，第一产业比重偏高，但农业基础薄弱，农业产业化进展缓慢，第二产业素质不高，产业支柱不明显，第三产业不够活跃，比重明显偏低，这是制约罗源县经济发展的重要因素。其次民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型企业少，规模小，随着罗源湾规划的推进，规模工业和港口工贸将推动罗源整个产业转型和提升，从而增强经济实力。（表）2009年罗源全县生产总值（2009年1-12月）　　　　 单位：亿元 指标名称1-12月累计增长　　(%)一、全市生产总

8、值2524.2812.8三、在全市生产总值中　　　　 福清市435.479.9