国际广场商业综合体项目初步建议书

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1、国际广场商业综合体项目初步建议书目录u项目前期阶段9第一部分市场回顾91.某市商业零售市场发展状况91.1某商业业态发展与城市商业空间发展的分析91.2某主要零售商业概况101.2.1现有商业网点的空间规划101.2.2某未来商圈规划111.2.3主要商家介绍121.2.4现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析152.某市商业地产发展172.1供求状况172.2市场展望182.3目前的问题及小结192.3.1．不注重可持续经营地产商经营管理水平有待提高193.1城市商业发展的总体思路与目标203.2规划期限商业网点规划203.3规划范围213.

2、4规划依据《中华人民共和国城市规划法》213.5规划原则223.6规划布局234.某房地产住宅消费需求市场调查报告314.1对所购房屋区域的选择以及人群分析314.2报纸仍为获取房产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多34第二部分项目所在蜀山区规划与商业特点361．项目所在区域规划特征361.1蜀山区商业网点规划361.2蜀山区商业发展概况361.3蜀山区商业的发展趋势37第三部分项目初步思考分析371．项目所在区域规划特征372．项目位置373．项目SWOT及动态竞争分析384．项目定位思考394.1项目总体定位方向394.2项目业态构成

3、思考394.3项目主体消费者定位方法415．建筑布局与策划初步建议415.1物业体量建议415.2商业建筑策划初步建议426．某综合体盈利模式思考487．目标经营商户定位498．项目市场形象定位（VMD商场整体形象）498.1关于化妆品旗舰商店的视觉形象498.2整体装修风格——借鉴韩国乐天百货508.3建筑规划与VMD方案建议518.4人流导入、货物进出统筹考虑538.5导示系统539．项目风险分析549.1战略风险549.2项目经营风险：5410．项目业态规划与操作初步建议5510.1．把握业态调控规律为项目服务5510.2结合优势资源5611

4、.项目财务概算5811.1项目收益方式比较5811.2关于汽车百货自营的效益分析59u项目招商阶段59招商推广策略591．关于招商策划的几点建议592．招商目标与顺序603．特殊商户招商建议604．综合体招商计划605．招商组织架构与人员构成616．关于大型招商活动组织示例61u经营管理阶段64第一部分．开业推广策略641．关于大型购物中心开业活动的策划与组织642．开业前要完成开业前培训工作，开业前培训分为两类培训：65第二部分．组织运营651．装修标准建议652.管理系统设计66第三部分项目服务计划691．天象集团某国际广场前期资金预算及工作进

5、度表69u项目前期阶段第一部分市场回顾1.某市商业零售市场发展状况1.1某商业业态发展与城市商业空间发展的分析2004年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shoppingmall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。2006年，某市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。初步测算，全年实现G

6、DP1073.86亿元，同比增长17.5%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到2.32万元。此外，规模以上工业也得到了较快发展。某全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。　　2006年，某GDP占全省比重的17.5%%，比2005年提高1.2个百分点，对全省经济增长的贡献达到22.5%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%，同比分别提高1.5、3.7、

7、1.3和0.5个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。从某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。由于某自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。国内20

8、06年10月颁布的零售业态分类统计：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、食杂店、折扣店、仓储